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AZ-50438871

Royal Lepage commercial inc. c. 109650 Canada Ltd.

COUR D’APPEL

2007 QCCA 915

CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-014721-047 (500-17-009533-012) 22 JUIN 2007

DATE :

CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. ALLAN R. HILTON, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A.

ROYAL LEPAGE COMMERCIAL INC. APPELANTE – Demanderesse – Défenderessereconventionnelle c. 109650 CANADA LTD. INTIMÉE – Défenderesse – Demanderesse reconventionnelle

ARRÊT

[1] LA COUR; - Statuant sur l'appel d'un jugement rendu le 21 juin 2004, par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Jeannine M. Rousseau), qui a condamné l'appelante à payer à l'intimée la somme de 54 009 $ avec intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à la loi; [2] Après avoir étudié ledossier, entendu les parties et délibéré; [3] Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrivent les juges Hilton et Giroux; [4] [5] [6] ACCUEILLE l'appel, sans frais; INFIRME le jugement de première instance; REJETTE la demande reconventionnelle avec dépens.

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PIERRE J. DALPHOND, J.C.A.

ALLAN R. HILTON, J.C.A.

LORNE GIROUX, J.C.A. MeNathalie Bédard Donati, Maisonneuve Avocat de l'appelante Me Raymond Gagnon Gagnon, Brunet Avocat de l'intimée Date d’audience : 5 juin 2006

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MOTIFS DU JUGE DALPHOND

[7] L’appelante a intenté une action en réclamation d’une commission contre l’intimée. Mal lui en pris, car non seulement son action fut rejetée, mais elle fut condamnée à verser àl’intimée 54 009 $ en remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par cette dernière au motif que son action constituait un abus du droit d’ester en justice. Le pourvoi porte uniquement sur cet aspect du dossier et requiert de préciser ce qui constitue un tel abus.

CONTEXTE [8] Le 31 août 1999, l’intimée retient les services exclusifs de l’appelante, courtier immobilier, et d’un tiers,Galleria Management Corporation (Galleria), un autre courtier, pour la location à 7,50 $ net du pied carré d’un vaste immeuble commercial devenu vacant à la suite de la faillite d'Aventure Électronique à l’automne 1998. Le contrat de courtage est pour une durée de six mois, prenant fin le 28 février 2000. Il contient la clause suivante :
Should the Premises be sold during the term of thiscontract, the Lessor agrees to pay the Brokers a commission of five percent of the total purchase price, such commission however, shall be payable upon the signature of the Deed of Sale.

[9] Le 13 septembre 1999, l’appelante et Galleria conviennent des modalités de partage de toute commission pouvant être reçue de l’intimée. [10] Pendant la durée du contrat, des courtiers de l’appelante effectuentdiverses démarches pour dénicher un locataire. Le 8 février 2000, une offre de location est présentée au nom du Centre Hi-Fi, une entreprise semblable à celle de l’occupant précédent. Elle est rejetée par l’intimée qui considère le loyer offert insuffisant (7,00 $ du pied carré); cela surprend l’appelante. Peu après, un de ses courtiers, André Vincent, dit avoir entendu que John Scotti, un hommed’affaires connu, avait trouvé un immeuble répondant au besoin de son entreprise, mais ne pouvait en donner les détails pour l’instant. [11] Le contrat prend fin le 28 février 2000, sans qu’une offre ait été acceptée, puisque sa prolongation automatique fut écartée par un avis donné le 21 janvier 2000 par l’intimée, insatisfaite des services reçus (aucune offre acceptée). [12] Le 8 mai 2000, l’immeubleest vendu à Les immeubles P. Scotti Inc. L’acte de vente mentionne que l’acheteur a été autorisé par résolution adoptée le 17 avril 2000.

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On peut en retenir qu'à cette dernière date les autres formalités requises avaient été complétées et, forcément, qu'elles avaient été entreprises plus tôt. [13] D’avis que l’acquéreur avait été intéressé...
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