Analyse swot

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  • Publié le : 19 novembre 2011
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L’immobilier de logement à l’horizon 2015
Vers le retour d’un nouveau cycle haussier à partir de 2011
Edition : Juin 2008
Les vraies questions que se posent aujourd’hui les professionnels du secteur sont celles du timing de la crise, du niveau et de la durée de baisse des prix, et surtout de la datation du redécollage du marché immobilier en France. C’est pour répondre à ces interrogationsavec rigueur et objectivité que Xerfi a réalisé ces travaux d’analyses et de prévisions.

2008-2010, phase baissière du cycle immobilier

Le dernier cycle de hausse des prix immobiliers français a en effet été exceptionnel : par son étendu géographique (toutes les régions sont concernées), sa durée (plus de 10 ans) et son ampleur (146% de hausse entre 1997 et 2007). Cette progression fulgurantedes prix est comparable à celle enregistrée sur de nombreux autres marchés qu’ils soient situés en Europe (+189% en Espagne) ou de l’autre coté de l’Atlantique (+115% aux Etats-Unis). Depuis, ils se sont retournés : les prix sont en chute libre aux Etats-Unis et en Irlande et en fort recul au RoyaumeUni. L’Espagne est maintenant prise dans la tourmente et les premiers signes tangibles duretournement sont perceptibles en France dans le neuf : les ventes se sont effondrées de 30% au 1er trimestre 2008 par rapport à la même période de 2007. Est-ce un avant goût de la rapidité et de la violence avec laquelle va se retourner l’immobilier français ? Ce n’est pas l’opinion des experts de Xerfi qui estiment que la France n’a pas été soumise aux mêmes excès que dans tous les pays précédemment cités: ni quant au niveau d’endettement et d’insolvabilité des ménages, ni quant aux volumes de nouveaux programmes. D’ailleurs, les promoteurs ont anticipé le virage pris actuellement par le marché. Cela ne sera pas suffisant pour échapper au gonflement des stocks mais assez pour éviter qu’ils explosent comme durant les années noires (1991-1993) et entrainent le décrochage des prix. L’ancien suivrat-il la même tendance ? Les taux d’intérêt vont-ils continuer de se tendre et la durée des prêts encore s’allonger ? Notre scénario sur l’ensemble de la profession et de son environnement macro-économique et financier. La phase d’ajustement est entamée mais Xerfi ne prévoit pas de véritable krach, mais néanmoins une baisse des prix passagère. Très vite, le contexte économique et financier deviendraplus accommodant. Du côté des conditions d’emprunt d’abord. Les banques, après avoir fermé les vannes du crédit, se montreront plus offensives et agressives en matière de prix. Une agressivité permise par l’amélioration de leurs conditions de refinancement. Une agressivité qui est aussi une suite, somme toute logique, des efforts des banques pour investir l’ensemble de la filière immobilière. Lasanté financière des ménages se rétablira également. L’inflation refluera vers des niveaux plus supportables et les revenus devraient se maintenir sur une pente ascendante. De quoi « resolvabiliser » les acquéreurs potentiels d’autant que les prix immobiliers auront achevé leur décrue sur la période. Les conditions d’une nouvelle phase ascendante seront alors réunies. Le marché français disposentde nombreux atouts. D’abord, le taux de propriétaires est particulièrement bas (57%) loin de la moyenne de la Zone euro (67%) ou de pays comme l’Italie (80%). Ensuite, la pression démographique subsiste : entre 2010 et 2015, 1 million de ménages supplémentaires seront à loger. Enfin, la situation financière des Français est saine. Leur taux d’endettement (à peine 70%) est l’un des plus faibles despays industrialisés et n’a rien de comparable avec celui des Espagnols (supérieur à 140%). En d’autres termes, il existe une demande potentielle inexplorée et non satisfaite. Les conditions de marché l’aideront à s’exprimer. Après quatre années de baisse, les prix redeviendront supportables et un nouveau cycle haussier devrait se mettre en place. Mais cela ne sera pas totalement suffisant pour...
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