Cour de cassation, assemblée plénière, 9 mai 2008 - la faute du tiers au contrat donnant droit à réparation du préjudice

Si l’on sait depuis fort longtemps que le mandataire commettant une faute au détriment de tiers engagera sa responsabilité délictuelle à leur égard, l’hypothèse inverse n’avait jamais été étudiée, et a fait une « entrée fracassante » dans la jurisprudence par l’arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de cassation du 9 mai 2008. Le cas s’est concrétisé de la façon suivante : une société immobilière vendeuse d’un bien immobilier avait donné un mandat non exclusif à une agence, en lui demandant de trouver un acheteur pour ce bien. Ensemble, le mandataire et le mandaté avaient déterminé un prix « net vendeur », et un prix pour l’acheteur qui comprenait une commission qui devait revenir de droit à l’agent immobilier si la vente se réalisait. Des époux se sont présentés à cet agent immobilier sous un faux nom, ont visité l’immeuble, puis ont réussi à entrer en contact avec le vendeur – sous leurs véritables identités – et lui ont directement acheté le bien qu’il mettait en vente, au prix « net vendeur ». L’agent immobilier apprenant les faits, il décide d’engager une action en responsabilité délictuelle des acquéreurs sur le fondement de l’article 1382 du Code civil, et demandant qu’ils lui versent en dommages-intérêts l’équivalent de la commission qu’il aurait dû toucher dans la commission. Commence alors une longue procédure : une première cour d’appel fit droit à sa demande en 2001, mais cet arrêt fut cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation le 27 avril 2004, au motif que la commission n’étant pas due par les acquéreurs, mais par le vendeur, l’agent ne pouvait se prévaloir à leur encontre d’un préjudice. Cette solution, critiquée a posteriori par la doctrine, n’a pas été suivie devant la Cour d’appel de Nîmes, désignée comme cour de renvoi, qui a fait droit à la demande de dédommagement formulée par l’agent immobilier. Cet