Avant contrat

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  • Publié le : 10 mai 2011
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AVANTS CONTRATS

Il existe plusieurs types d’avant-contrat selon que les parties à l’acte (Promettant / Bénéficiaire, Vendeur / Acquéreur) sont obligées à réaliser et que l’acte soit authentique ou sous-seing privé.

A. Offre de vente

Cette offre de vente est émise par le vendeur selon une forme matériel un peu dépouillée mais qui va contenir l’essentiel. Le propriétaire va devenirvendeur.

« Monsieur Paul DURAND vend une maison d’habitation de 5 pièces principales,
Située à SAINT-GERMAIN-EN-LAYE (78), 3 rue des rameaux,
Moyennant le prix de 500 000 euros. »

Dès l’instant où cette offre va être acceptée par un tiers, dans les termes employés, par « l’acquéreur », la vente est parfaite. Cette offre est transformée car il y a accord sur la chose et le prix.
Cette offresera réitérée par un acte authentique pour établir les conditions de la future vente.

B. Offre d’achat

Elle est émise par l’acquéreur, suivant une forme.

« Je soussigné Pierre DUPONT, demeurant à PARIS 17éme, 14 rue de Grenelle,
Vous informe être très intéressé par l’appartement dont vous êtes propriétaire à PARIS 15éme, 12 rue Saint-Amand, situé au 3éme étage à droite en sortant del’ascenseur,
Vous en offre le prix de 350 000 euros, payable comptant.
Cette offre est valable jusqu’au 15 décembre 2007 à 17h.
Fait à PARIS 17éme, le 26 novembre 2007. »

Si ledit propriétaire accepte l’offre dans ces termes et dans les délais, la vente sera parfaite. L’acceptation de cette offre en portera vente parfaite du bien car il y aura accord sur la chose et le prix.
On réitérera en acteauthentique, pour établir les conditions de la future vente.

C. La Promesse Synallagmatique ou le Compromis de Vente

La promesse synallagmatique ou compromis, est un avant-contrat matériellement plus élaboré que l’offre de vente et l’offre d’achat.
C’est un acte unique qui se suffit à lui-même et c’est un acte dans lequel on va retrouver :
- Les comparutions simultanées despromettant, vendeurs, propriétaire et des bénéficiaires, acquéreur, du bien,
- Les conditions de la future vente

La promesse synallagmatique est un contrat par lequel les parties s’engagent réciproquement à conclure un acte de vente dans les conditions définies et par un prix convenu.
Ce compromis/ promesse de vente contient le consentement définitif de toutes les parties du contrat de venteenvisagé.
Il n’y a pas de transfert de propriété, du fait de l’existence de conditions suspensives et que le prix ne soit pas payé.

*Les conditions suspensives, « la vente ne se réalisera que si… » :
- L’obtention d’un permis de construire
- L’obtention du prêt

La condition suspensive insérée dans le compromis va permettre de faire dépendre la naissance des obligationsrespectives des parties de la réalisation d’un événement futur et incertain.
Elle est assortie d’une indemnité d’immobilisation qui ne peut dépasser 10%, qui peut être perdue en cas d’abandon volontaire, sauf si les conditions ne sont pas réalisées.
Exemple : le prêt entre particuliers ne peut être reconnu comme une condition suspensive, de ce fait si le prêt n’est pas obtenu, l’indemnitéd’immobilisation sera perdue.
Lorsqu’elle est perdue, elle revient au vendeur qui la reçoit à titre d’indemnité, puisqu’il a immobilisé son bien au bénéficiaire pendant la période déterminée. Dans ce cas, il est aussi possible d’avoir des dommages et intérêts.

D. La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatéral ou « pacte d’option », est un contrat par lequel le propriétaire d’un bien s’engage àvendre, celui-ci à des conditions déterminées au bénéficiaire de la promesse de vente qui se contente de prendre acte de cet engagement sans s’engager à acquérir. Il n’y a pas d’engagement pris par le bénéficiaire de la promesse de vente.

La promesse unilatérale de vente s’opère ainsi dans une distinction des engagements que les parties prennent à l’égard de la vente.
Tandis que le...
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