CREDIT-BAIL IMMOBILIER :
RISQUES JURIDIQUES ET FINANCIERS POUR LE CREDIT PRENEUR

• Exploitation de l'immeuble en bon père de famille

- Si le crédit-bailleur reste propriétaire du bien loué, le crédit preneur, en corollaire de son obligation d'entretien, doit répondre de la perte de l'objet du contrat. (CA Bourges, 1er ch., 1er avril. 1996)

- Le crédit-preneur a obligation de veiller au respect des droits de propriété du bailleur notamment au regard des tiers souscrire telle police d'assurance dommage pour que la fonction "de garantie" ou de "sûreté économique" du bien soit remplie.

• Un loyer indexé

- Les loyers, comme toutes autres sommes constituant le capital investi non incluses dans les redevances locatives, peuvent être indexés pour assurer ou maintenir à l'opération son équilibre financier. L'indexation du loyer sur, par exemple, la base de l'indice INSEE du coût de la construction déterminé par la différence entre le taux de dépréciation monétaire et l'accroissement de la productivité dans la construction immobilière, est autorisée.

- Au loyer principal, s'ajoutent les charges locatives et celles de copropriété, l'opération s'analysant comme un mode de financement des investissements limités à l'engagement de base – le prix du bien ou le coût des constructions – pris par le crédit-bailleur.

- Dans le cas où l'opération couvre la construction ou l'extension des locaux à crédit-bailler dans le cadre d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique, le crédit-preneur doit s'acquitter des préloyers convenus – le cas échéant après compensation avec les sommes dues par le crédit-bailleur, par exemple, preneur à construction généralement couvrant les frais financiers sur les "avances" jusqu'à établissement définitif de la base locative de l'opération après détermination du montant final de l'investissement.

- Le crédit-preneur qui viole son contrat, par exemple en s'abstenant de s'acquitter de ses