Le bail commercial est en général précis sur l'activité qu'il est possible d'exercer au sein des lieux loués. Le locataire ne peut modifier unilatéralement cette destination juridique, sauf à engager une procédure de déspécialisation plénière, soumise à un formalisme strict.

1. Conditions de fond
- Condition préalable : le premier locataire d'un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction (tel qu'un centre commercial) ne peut se prévaloir de cette faculté de déspécialisation plénière pendant un délai de neuf ans à compter de son entrée en jouissance.
- Nécessité de transformer l'activité : le locataire doit démontrer que l'activité exercée au titre du bail est devenue insuffisamment rentable, et que l'activité projetée correspond « aux nécessités de l'organisation rationnelle de la distribution ». Cette condition sera satisfaite si l'activité nouvelle apporte au consommateur un service inexistant ou insuffisamment représenté dans le secteur considéré.
- Compatibilité de l'activité envisagée avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier : il s'agit d'éviter que la destination de l'immeuble ne soit affectée par le changement d'activité. Si, par exemple, l'activité projetée est susceptible de créer des nuisances, ou risque d'attirer une clientèle ne correspondant pas à la catégorie de l'immeuble. - Absence d'opposition du bailleur : celui-ci peut s'opposer au changement d'activité pour les motifs ci-dessus, mais également s'il justifie de motifs « graves et légitimes » ou souhaite exercer son « droit de reprise ».
- Les motifs graves et légitimes : il peut faire la démonstration de l'existence d'un intérêt personnel à s'opposer à la demande de changement, ou faire état de motifs qui tiennent à l'existence de droits concurrents accordés à des tiers. Si, par exemple, le bailleur s'est interdit à l'égard d'autres colocataires de donner à bail des locaux