Bail commercial et liquidation judiciaire

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  • Publié le : 5 avril 2011
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BAIL COMMERCIAL ET LIQUIDATION JUDICIAIRE

Le principe :

L'ouverture d'une procédure collective d'apurement du passif à l'encontre du locataire n'entraîne pas de plein droit la résiliation du bail commercial, nonobstant toute disposition légale ou stipulation contractuelle contraire.

Le principe est donc celui du maintien du bail, même si ce maintien peut n'être que temporaire. En effet,le bail peut être continué, résilié ou encore cédé.

Les textes applicables :

Le sort du bail commercial en cas de procédure collective du locataire est déterminé par les articles L 622-13 et L 622-14 du Code de commerce, le premier de ces textes fixant le régime général des contrats en cours et le second le régime spécifique du bail des immeubles loués au débiteur et affectés à l'activité del'entreprise. Schématiquement, on peut dire que l'article L 622-13 détermine les conditions de la poursuite du bail, tandis que l'article L 622-14 traite des conditions de sa résiliation.

La résiliation du bail à l'initiative du bailleur à la suite d’une liquidation judiciaire

Le bailleur a la possibilité dans certains cas de demander la résiliation du bail. Il peut aussi parfoisbénéficier du jeu de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail.

 Causes postérieures au jugement d'ouverture de la procédure collective

Le bailleur peut demander la résiliation ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture de la procédure.
Il suffit que le fait générateur de la créancedu bailleur soit, ne serait-ce que pour partie, postérieur au jugement d'ouverture. Par suite, est recevable la demande du bailleur en résiliation fondée sur le défaut de paiement des loyers correspondant pour partie seulement à une période de jouissance postérieure à ce jugement.

La résiliation n'est toutefois prononcée que si les juges du fond, dont l'appréciation est souveraine, tiennent ledéfaut de paiement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation. Tel n'est pas le cas lorsque l'administrateur qui a opté pour la continuation du bail n'a pas réglé un seul terme de loyer et s'est acquitté de l'échéance impayée après que le bailleur a agi en résiliation du bail.

Par ailleurs, rien n'interdit au bailleur d'invoquer les autres manquements du locataire postérieurs aujugement d'ouverture pour demander la résiliation du bail.
Il est parfois difficile de déterminer la date du manquement afin de savoir s'il est postérieur ou antérieur.

 Cas de la liquidation judiciaire

Causes antérieures au jugement de liquidation :

Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieuresau jugement de liquidation judiciaire. La loi distingue donc causes antérieures et causes postérieures pour la liquidation judiciaire.

L'article L 641-12, al. 3 ne distingue pas selon que l'inexécution consiste en un défaut de paiement des loyers ou non ; à notre avis, il ne s'applique pas au défaut de paiement.

En effet, sous l'empire de l'ancien article L 622-13 du Code de commerce, quipermettait au bailleur de demander la résiliation du bail pour les causes antérieures au seul jugement de liquidation judiciaire, la Cour de cassation avait précisé que ce texte ne constituait pas une exception à la règle de la suspension des poursuites, de sorte que les causes antérieures susceptibles de justifier la résiliation ne pouvaient concerner que des obligations autres que le paiement d'unesomme d'argent ; Cette jurisprudence paraît transposable au régime actuel. En effet, l'article L 641-12 fait exclusivement référence, comme l'ancien article L 622-13, aux causes antérieures sans plus de précision, alors que s'agissant de la résiliation pour des causes postérieures au jugement d'ouverture, il vise le défaut de paiement des loyers et des charges.

Causes postérieures

Le...
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