Baux commerciaux

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  • Publié le : 31 mars 2011
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Baux commerciaux suite

Un bail commercial + artisans + industrie= champ d'application des baux commerciaux
9 ans minimum
Ca n'arrange pas forcément tout le monde de signer un bail de 9 ans

Révision du loyer = révision du loyer selon les indices (construction ou des loyers), tous les 3 ans
Indexation = prévue par une clause du bail, tous les ans
Si on n'a pas précisé que le loyer seraitmodifié à la hausse, si l'indice baisse, le loyer devra baisser.

rappel: Le pas de porte: c'est soit une indemnité soit un supplément de loyer

Le bail dérogatoire, de courte durée: bail dérogatoire au statut protecteur du décret de 1953.
24 mois maximum.
Dans la pratique, 23 mois max. cela a trait à l'évacuation des lieux et à l'éventuel congé.
Par principe, pas besoin d'envoyer un congé.Le congé est déjà contenu dans le contrat car il est à durée déterminée.
Si on laisse dépasser la date et que le preneur reste dans les lieux, le bail va être requalifié en bail commercial = il retrouve le statut protecteur.
Tout ce qui n'est pas prévu dans le contrat concernant les rapports entre les parties est prévu par la loi.
Il vaut mieux quand même envoyer un congé.

Bail commercialde 9 ans, faculté de congé triennale. Elle peut même être annulée et lui être interdite contractuellement, car règle plus d'ordre public.

De nombreuses jurisprudences concernant les baux de courte durée:
La question essentielle qui se pose c'est celle de leur renouvellement.
On a eu la nouveauté de dire qu'on peut le renouveler, avant le délai de 24 mois. On peut cumuler plusieurs baux decourte durée pour une durée maximale de 24 mois.
En réalité le deuxième bail est d'office requalifié en bail commercial.
En jurisprudence a on dit: si le locataire reste en place et signe un bail de courte durée à la suite d'un premier et au delà des 24 mois, cela peut par exception à être valable sans risquer la requalification.
Le bénéfice du statut protecteur n'est acquis pour le preneur qu'aulendemain de l'expiration du 1e bail. Donc s'il fait un bail avant l'expiration du premier bail, son droit n'est pas acquis.
La renonciation à son droit acquis n'est pas valable, le droit n'est pas nait il ne peut donc pas y renoncer, c'est à dire que si avant l'expiration le preneur dit qu'il renonce au statut du bail commercial, cela n'est pas valable.
On a donc conclu comme solution, pouravoir un nouveau bail de courte durée.
Il faut s'organiser pour que le preneur renonce à son droit acquis une fois qu'il est effectivement acquis, (c'est à dire après l'expiration du premier bail), là un nouveau bail de courte durée a été validé par la jurisprudence.
Il faut donc que le premier bail soit expiré et que dans le nouveau bail de courte durée, de manière express, non équivoque, lepreneur déclare avoir parfaite connaissance du fait de bénéficier du statut protecteur et déclare vouloir y renoncer pur signer un nouveau bail de courte durée.

Il a fallu réfléchir ensuite sur un autre point: on s'est mis ok avec son locataire pour signer un nouveau bail de courte durée en renonçant au statut commercial, il y a un risque que le locataire finalement ne signe pas et bénéficie dustatut commercial car il est resté dans les lieux et n'a pas envoyé de congé.
Il vaut mieux envoyer congé par huissier avant l'expiration du premier bail comme ca si le locataire ne veut pas resigner un bail de courte durée il pourra le faire partir car il a notifié congé. Si le locataire veut resigner un bail de courte durée aucun souci.

La convention d'occupation précaire à usage commercial:création jurisprudentielle.
On est dans le cas où on a un local ayant la capacité d'accueillir un commerce, où on a un commerçant disposé à exploiter ce commerce.
Le souci: il y a un incertitude concernant la durée possible de mise à disposition du local.
Par exemple programme de travaux urbains
Une COP ne peut être signé que s'il y a une incertitude concernant la date de survenance d'un...
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