Baux commerciaux

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C O U R S N ° 2

CHAMP D'APPLICATION DU

STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

Le domaine d'application de la législation sur les baux commerciaux est défini à l'article L 145-1du Nouveau Code de Commerce.

Aux termes de l'article L 145-1 :

« Les dispositions du présent décret s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartiennesoit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers".

Le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit à toutes les locations répondant à ces conditions.

Il n'est donc pas possible d'exclure conventionnellement du statut un bail répondant à ces conditions d'application.

L'article L 145-1précité pose cinq conditions cumulatives pour l'application du statut :

1° l'existence d'un bail,

2° l'existence d'un local,

3° la destination commerciale des lieux loués,

4° l'existence, la propriété et l'exploitation d'un fonds,

5° l'inscription du locataire au registre du commerce ou des métiers.

Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, les partiespeuvent néanmoins convenir de soumettre le bail au statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, le Décret lui-même étend son champ d'application à certaines locations ne répondant pas aux conditions précitées.

1° CONDITIONS LEGALES D'APPLICATION DU STATUT

A - L'EXISTENCE D'UN BAIL

Un bail est nécessaire pour voir reconnaître au locataire la protection des dispositions du statut.

Lebail s'entend d'un droit à la jouissance des lieux consenti au profit du preneur, moyennant une contrepartie financière versée sous forme de loyer entre les mains du bailleur.

La définition du contrat de bail résulte des règles du Code Civil, fondées sur un échange de consentement comme tout contrat de droit commun.

Le bail pourra donc être verbal ou écrit.

En cas de simple bail verbal,la preuve de l'existence du bail pourra être faite par tout moyen en présence de parties commerçantes, ou conformément aux dispositions des articles 1341 et suivants du Code Civil si le propriétaire n'est pas commerçant.

Le contrat écrit n'est soumis à aucune forme particulière et peut être établi par acte sous seing privé ou par acte authentique.

L'enregistrement du bail sous seing privén'est pas obligatoire, mais permettra seulement de lui donner date certaine à l'égard des tiers.

Cette précaution est particulièrement utile en cas de vente de l'immeuble par le bailleur, afin d'éviter toute contestation par l'acquéreur.

La conclusion d'un bail commercial est assimilée à un acte de disposition et non d'administration (Cass. Civ. 14 Mars 1974, Gaz. Pal. 1974, 2, p.879), ce quiemporte notamment les conséquences suivantes :

- en cas de propriété indivise de l'immeuble, le consentement de tous les indivisaires sera requis,

- si le bailleur est mineur, le tuteur devra obtenir l'autorisation du juge des Tutelles pour que le preneur puisse invoquer un droit au renouvellement une fois que le bailleur aura acquis sa majorité (Cass. Civ., 10 Mai 1988, JCP 1988,IV, p.247),

- l'usufruitier d'un bien ne peut consentir un bail commercial sans le consentement du nu-propriétaire (Nîmes, 1er Décembre 1990, Loy et Copr. 1990, n°471),

- l'un des époux marié sous le régime de la communauté ne peut consentir un bail commercial sans l'accord de l'autre époux.

B - L'EXISTENCE D'UN LOCAL

1/ Le local principal

Le bail doit concernerun véritable local dans lequel est exploité un fonds de commerce.

La notion de local exclut donc certaines locations du statut des baux commerciaux, et notamment :

• les vitrines et emplacements publicitaires,
• les emplacements sous des portes cochères,
• les cabines mobiles,
• les terrasses de café,
• la concession d'un rayon de vente dans un supermarché ou un...
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