Cas pratique baux d'habitation

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  • Publié le : 28 décembre 2011
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CAS PRATIQUE N°1

FAITS : Les époux R sont locataires depuis 30 ans d’un appartement soumis au bail de la loi du 1er Septembre 1948. Le 1er Octobre 2011, Monsieur R signe seul un nouveau bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Mais en recevant l’avis d’échéance en novembre 2011, Madame R voit son loyer multiplié par 3.

PROBLEME DE DROIT : Un conjoint marié peut il signerseul un nouveau bail  d’habitation ?

PROCEDURE : La définition d’un bail est selon l’article 1709 du Code Civil «  le louage des chose est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer »

Selon l’article 1751 DU Code Civil sur la cotitularité du bail « le droit au baildu local, sans caractère professionnel u commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux »
Et l’article 215 alinéa 1 du Code Civil « Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie. Larésidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord. Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a euconnaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. »,
Cette règle s’applique quelque que soit les régimes matrimoniaux
En l’espèce, Monsieur R ne pouvait pas signer un autre bail sans la présence et la signature de sa femme donc son nouveau bail de la loi du 6 juillet 1989 est atteint de nullité puisque les époux même mariés sous lerégime de la séparation de bien ne pouvaient pas disposer l’un sans l’autre du bail qui concerne le domicile conjugal. De ce fait, le bail du 1er Septembre 1948 est toujours valable donc le loyer de 1948 déterminé 30 ans avant est toujours le loyer applicable à la situation donc Madame R peut continuer à payer le prix ancien.
Pour Madame R il n’y aura aucun danger, elle reste dans les lieux et paiele prix du loyer montant de la loi de 1948 et attend. Si le propriétaire fait une action en justice, il perdra devant les Tribunaux donc il faudra que Madame R reste vigilante devant éventuellement répondre aux suites judicaires à la requête du propriétaire pour faire valoir ses droits à l’ancien bail.
Madame R aura 1 an dans l’année du jour ou elle a connaissance de l’acte signé entre son mariet la propriétaire pour demander l’action en nullité

CAS PRATIQUE N°2

FAITS : Un propriétaire a contracté un bail sous acte sous seing privée le 1 er Avril 2002 et donné à loyer à une société dont son gérant y est logé. Après la liquidation en juin 2007 de la société, son gérant y demeure toujours en reprenant les paiements réguliers de son loyer mais aucun acte écrit n’a régularisé ceci. Lapropriétaire veut vendre son bien.

PROBLEME DE DROIT : dans quelle condition peut-on considérer le début d’un bail ?
Quelles en sont les conséquences si le propriétaire veut vendre son bien ?

PROCEDURE: Selon l’article 1714 du Code Civil « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et àmétayage. » Un bail peut donc être verbal, l’écrit n’est pas obligatoire mais il est protecteur pour les parties car les clauses sont écrites.

Selon l’article L145-45 du Code de Commerce «  le redressement et la liquidation judiciaires n’entraînent pas, de plein de droit, la résiliation du bail des immeubles affectés à l’industrie, au commerce ou à l’artisanat du débiteur, y compris les locaux...
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