Cas pratique Droit commercial

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  • Publié le : 2 mai 2014
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CAS PRATIQUE : La SA Filou

1) La forme requise du congé délivré à son bailleur la SCI Immopro

La SA Filou est spécialisée dans le commerce de jeux électroniques. Elle occupe des locaux commerciaux situés à Malakoff depuis la conclusion d’un contrat de bail avec la SCI Immopro daté du 1er septembre 2009. Le bail prévoit expressément la faculté de résiliation triennale par lettrerecommandée avec demande d’avis de réception. La SA Filou a donc donné congé en ces termes à la SCI Immopro le 1er avril 2012 pour s’installer à Paris. La bailleresse soulève le non respect des termes du décret du 30 septembre 1953 par son cocontractant.

En matière de baux commerciaux, le locataire n'est pas libre de partir quand il le souhaite, comme l'énonce l'article L145-4 du code de Commerce.
Ladurée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les conditions de forme et de délai de l'article 5 du Décret du 30 septembre 1953.

Le locataire a la possibilité de donner congé à l'expiration de chaque période triennale, c'est-à-dire au terme detrois, six ou neuf ans, dans les conditions prévues par l'article L145-9 du code de Commerce.
Il n'a pas l'obligation de motiver son congé mais doit respecter la condition de forme suivante :
Le congé est impérativement délivré par acte d'huissier. Tout congé délivré sous une autre forme, même prévue dans le contrat de bail, est nul et le bailleur peut contraindre le locataire à lui régler lesloyers de la période triennale en cours.

Dans le cas présent, le bail prévoit la faculté de résiliation triennale par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La condition de forme n'est donc pas respectée, la forme requise étant que le congé soit délivré par acte d'huissier.

2) Le risque pris pour les travaux projetés dans la boutique « Les jouets en Bois »

Le Conseild’Administration de la SA Filou, décide, le 4 janvier 2011, en plus de son activité traditionnelle, de commercialiser des jeux ludiques traditionnels pour enfants entièrement issus du commerce équitable. N’ayant que peu de connaissance dans ce domaine, la société opte pour la location d’un fonds appartenant à la SARL Les Jouets en Bois, elle-même locataire des locaux dont le bail arrive à échéance le 30avril 2015. Le Conseil d’Administration de la SA Filou en date du 17 mars 2012 vote une résolution tendant à financer la réfaction entière de la boutique « Les Jouets en Bois » chiffrée à 68.000 euros.

Bailleur principal, locataire principal, et preneurs intermédiaires, ont, en vertu de la loi, chacun individuellement, le droit de s'opposer aux travaux projetés. Dans la mesure où la loi impose ausous-locataire d'aviser simultanément le bailleur et le locataire principal des changements projetés.
Les motifs d'opposition peuvent toutefois varier. Le bailleur peut invoquer toutes les objections qu'il opposerait si les travaux résultaient de l'initiative du locataire principal. Il s'agit généralement de considérations d'ordre esthétique ou urbanistique portant atteinte à ses droits depropriétaire, ou encore en contradiction avec l'une ou l'autre disposition contractuelle du bail principal.
Les préoccupations de locataire principal peuvent concerner plus particulièrement les aspects financiers des travaux projetés. Les travaux s'effectuent aux risques et périls du sous-locataire, conformément à l'article 8, mais en cas d'insolvabilité, le preneur principal assume les risques àl'égard du bailleur.

Les travaux projetés par le sous-locataire risquent également de porter atteinte à la destination stipulée à la sous-location. Ainsi si le bail principal autorise toute destination commerciale, alors que le contrat de sous-location vise une exploitation bien précise, le locataire principal aura intérêt à s'opposer aux travaux projetés par le sous-locataire qui sont de...
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