Cas pratique droit des suretés

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  • Publié le : 27 avril 2010
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Saunier Mikaël Groupe 1
Droit des suretés :
Mr Bali vient nous voir concernant deux nouveaux dossiers concernant l'hypothèques. Dans le premier il s'agit de déterminer lequel de l'hypothèque rechargeable ou celle de seconde rang est préférable pour protéger les intérêts de la banque. Et dans le second il s'agit de savoir si une hypothèque fait sur un bien indivis est valable.
I) Aliceaux pays des hypothèques :
Dans le premier dossier il s'agit d'Alice et son mari qui après avoir fait un prêt de 400 000 euros pour l'achat d'un immeuble ( le prêt étant garantit par l'hypothèque de ce dernier, pour un capital de 600 000 euros ), veulent avoir recours a un crédit à la consommation. Les époux veulent garantir ce crédit avec une hypothèque rechargeable. Mr Bali se demande si ildoit suivre la volonté des époux ou simplement obtenir une garantie de seconde rang.
Comment fonctionne l'hypothèque rechargeable ? Est il plus avantageux de recharger une hypothèque existante ou d'en obtenir une de second rang ?
Selon l’art 2422 l’hypothèque rechargeable est une hypothèque qui peut être affectée à la garantie de créance autre que celle mentionnée par acte constitutif.
Pourle constituant cela lui permet de garantir de nouvelle dette sans avoir à créer une nouvelle hypothèque et donc ainsi il limite les frais et les formalités. Pour les créanciers, l’intérêt est que les créanciers postérieurs peuvent bénéficier d’une hypothèque alors même que le créancier originaire n’a pas été payé. L’autre avantage est que la convention de rechargement c'est à dire celle qui faitusage de la possibilité de garantir une nouvelle créance, si elle est publiée dans les règles, prend rang à la date de la constitution initiale de l'hypothèque.
Il y a certaines conditions de forme que doit prendre en compte Mr Bali : La convention de rechargement doit être passée devant le notaire qui est débiteur d’une obligation de conseil censé protéger le constituant. De plus sil’hypothèque rechargeable garantie un crédit à la consommation ( comme en l'espèce ) ou un crédit immobilier, la loi instaure un formalisme informatif pointilleux à destination du consommateur : art L.313-14 à 313-14-2 code de la consommation. Pour finir, le rechargement de l’hypothèque ne constitue qu’une faculté qui doit être expressément prévue dans l’acte constitutif d’hypothèque. En l'espèce il s'agit doncde distingué si cet faculté a été prévu dans le contrat originaire.
{text:soft-page-break} Si cela à été le cas, il est préférable que Mr Bali est recours a une hypothèque rechargeable. En effet, elle permet au créancier de bénéficier du rang fixé au jour de la publication de l'hypothèque initiale, non lors de la date du rechargement. Il primera tous les créancier hypothécaire qui pourraientprendre rang avant. De plus, il pourra être payé alors même que le créancier originaire ne l'a pas été, dans la limite du montant maximal inscrit et sans empiéter sur la créance du débiteur originaire. En effet, l’hypothèque rechargeable est nécessairement constituée pour un montant maximal inscrit dans l’acte constitutif. Elle ne pourra garantir efficacement de nouvelle créances dans la limite dumontant stipulé dans l'acte, diminué des créances restant a acquitter.
En l'espèce, l'hypothèque rechargeable est plus avantageuse pour les prêts de 200 000 euros et moins. En effet, la limite inscrite étant de 600 000 euros et la créance initiale de 400 000 euros.
Si aucune clause prévoit la faculté d'hypothèques rechargeable, une hypothèque de seconde rang reste quand même efficace. Lerecours a une avenant pour modifier le contrat et rendre possible le rechargement de l'hypothèque étant interdit depuis l'ordonnance de 2006.
L'intérêt de recourir a une hypothèque rechargeable reste faible quand aucun autre créancier veut garantir sa créance par une hypothèque sur l'immeuble. Car même avec la garantie de second rang, la banque de Mr Bali sera payé a hauteur de 200 000 euros...