Cas pratique sur les vices du consentement

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  • Publié le : 15 novembre 2011
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Cas pratique :

Dans le cadre de cas pratique, Mr. Alain Sue de Monplaingré a vu son consentement vicié par deux fois.
L'intéressé est dirigeant d'une société exploitant des hôtels. Ce dernier a acheté un hôtel qu'il a intégré à sa société par acte authentique le 3 avril 2010. Or, auparavant, le vendeur avait été averti du fait que son hôtel n'était pas aux normes et que des travaux étaientnécessaires. La vente a été réalisée sans que l'acquéreur ne soit mis au courant et plus tard, après contrôles, son administration l'a informé le 25 avril de la même année que l'hôtel ne répondait plus aux normes de sécurité et que des travaux étaient nécessaires. Ce dernier n'a pas les fonds nécessaires aux travaux (qui sont conséquents, 1/5ème du prix) et affirme que ce dernier n'aurait pascontracté et aurait pu conserver la somme demandée pour d'autres activités liées à son entreprise.
Ce contrat de vente concernait donc un bien immobilier dont les formalités semblent avoir été bien remplies (acte authentique, ce qui renvoi à l'acte notarié dans le cadre d'un bien immobilier). Le vendeur disposait d'une information particulièrement importante qui
Dans quelle mesure le vendeur a-t-ilprovoqué l'erreur chez son cocontractant ?
Ici, il s'agit donc de déterminer s'il y a eu manquement à l'obligation d'information de la part du vendeur ou réticence dolosive et s'il s'agit d'un dol déterminant.

S’il existe l'obligation d'information précontractuelle dit que l'obligation précontractuelle d'information qui affirme que celui qui détient une information utile à son futurcontractant doit la délivrer, il y a aussi une obligation de s'informer soi même si l'on est face à un acheteur professionnel (Cour de cassation, Chambre Commerciale, arrêt du 19 février 2002). Mais cette obligation de s'informer soi-même n'a d'effet que si l'acheteur dispose des moyens pour accéder à l'information.
Puisque nous nous trouvons face à un acheteur professionnel, étant donné qu'il est gérantd'une société d'exploitation d'hôtels, il semblerait que la mise aux normes de sécurité soit une des caractéristiques fondamentales que l'acheteur se doit de vérifier. Ici, il est fait mention d'une lettre de l'administration envoyée au vendeur comme source d'information. Nous ne sommes pas en possession des études à la disposition d'un acheteur en matière immobilière, mais il semblerait ici quel'information ait été exclusivement transmise au vendeur et qu'il ne l'a pas transmise à l'acheteur.
Ainsi, si l’acheteur était professionnel, il n’avait pas accès à la lettre informant l’ancien propriétaire sur les travaux nécessaires à la mise aux normes de l’hôtel. Ainsi donc, il n’avait pas tous les moyens en sa possession afin de ne pas commettre d’erreur et n’est donc pas responsable dumanque d’information, c’est le vendeur qui aurait dû transmettre l’information.

Dans un second temps, la réticence dolosive se distingue de l'obligation précontractuelle d'information par la volonté de tromper le contractant. La réticence dolosive, si elle découle de l'article 1116 du code civil, c'est la cour de cassation qui l'a défini plus précisément dans un arrêt du 15 janvier 1971 comme étantle « silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter ». Aussi, la jurisprudence affirme aussi que le contractant ne provoque pas véritablement l’erreur, il l’exploite. L’article 1116 alinéas 2 du code civil affirme enfin que le dol ne se présume pas.
En l’espèce, le vendeur était en possession d’un écrit del’administration qui l’informait de l’Etat de son bien. N’ayant pas transmis l’information, on peut considérer qu’il y avait une volonté de sa part de masquer l’une des caractéristiques principales de l’immeuble, à sa savoir sa mise aux normes. Le coût important des travaux à réaliser étant imputé initialement au vendeur, il a été transmis à l’acheteur.
Il a volontairement tu, passé sous silence un fait....
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