Commentaire d'arret

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  • Publié le : 21 janvier 2011
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Introduction:

M.Y a fait une promesse de vente concernant sa maison à M.X, agent immobilier. Après, M.Y a trouvé que la valeur de sa maison était beaucoup plus chère que le prix fixé dans la promesse de vente, et M.X, en tant que marchand de biens, savait naturellement la vraie valeur mais ne l’en a pas informée. M.X a levé l’option et fait sommation de passer l’acte à M.Y. et ensuite l’aassigné en réalisation de la vente.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2005 a débouté l’acheteur de sa demande. Les juges du fond ont refusé la réalisation de la vente au motif que M.Y, agriculteur devenu manoeuvre et marié a une épouse en incapacité totale de travail, n’avait pas la possibilité de connaître la valeur de son pavillon. Du moment que M.X détenait l’informationessentielle sur le prix de l’immeuble, il devait la révéler à M.Y. Son silence sur cette information, selon le sens de l’article 1116 du code civil, constituait donc un manquement au devoir de loyauté et caractérisait une réticence dolosive déterminante du consentement de M.Y.

L’acquéreur forme alors un pourvoi en cassation. Pour la cour de cassation, il s’agit donc de savoir si un acquéreurprofessionnel est obligé d’informer un vendeur profane de la valeur du marché du bien acquis, et si le silence sur cette information constitue une réticence dolosive.

Dans son arrêt du 17 janvier 2007, les juges de la cour de cassation ont donné une réponse négative sous le visa de l’article 1116 du code civil en énonçant que « l’aquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’informationau profit du vendeur de la valeur du bien acquis. »

La cour de cassation refuse de retenir en l’espèce la réticence dolosive (II) en se fondant sur la limitation du devoir de loyauté de l’acquéreur dans la phase antérieure à la formation du contrat(I).

I La limite au devoir de loyauté

Le devoir de loyauté a imposé une obligation précontractuelle d’information au contractant(A), maiscette obligation ne peut pas aller jusqu’au bout et donc connait sa limite(B).

A L’obligation précontractuelle d’information

En tant que principe fondamental du droit civil, la loyauté a une influence non seulement sur la phase d’exécution du contrat(obligation contractuelle d’information) mais aussi dans la phase antérieure à la formation du contrat(obligation précontractuelled’information).Cette dernière est un moyen nouveau de la protection du consentement. Il est le devoir fait à une personne détenant une information utile à l’autre partie de la lui délivrer avant la formation du contrat.

Le code civil n’a pas imposé directement ce devoir au contractant, c’est le code de la consommation qui l’a consacré tout d’abord dans les rapports consommateur-professionnel. L’articleL.111-1 C.consom. prévoit de façon générale que le professionnel est tenu d’une obligation d’information à l’égard du consommateur « Tout professionnel vendeur de biens doit, avant la conclusion du contrat, mettre le consommateur en mesure de connaitre les caractéristiques essentielles du bien ».

Mais l’obligation précontractuelle d’information n’existe pas uniquement dans les rapportsconsommateur-professionnel. Quand la réticence dolosive est retenue par la cour de cassation dans les rapports entre les contractants égaux, la jurisprudence a naturellement imposé cette obligation à une des parties, parce que si une partie n’est pas tenue de cette obligation d’information, sa réticence bien sûr ne peut pas entraîner la nullité du contrat. Donc on peut considérer que celui qui détient uneinformation utile, mais ignorée par l’autre partie, doit la lui délivrer. En quelque sorte, celui qui sait doit informer celui qui ne sait pas.

B La limite de l’obligation précontractuelle d’information

Selon la théorie classique, le vendeur est censé savoir ce qu’il vend, et il peut le cas échéant fortifier son niveau d’information auprès de conseillers indépendants. Donc l’acheteur n’est...
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