Connaissance du vice par l'acquéreur : rappel de la notion

La garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) n’est, en toute logique, pas due par le vendeur pour les « vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (article 1642 du Code civil).

La notion de connaissance du vice par l’acquéreur a été précisée par la jurisprudence : ainsi, pour considérer que l’acheteur a pu se convaincre lui-même de l’existence de vices, il faut qu’il en ait constaté l’existence « dans leurs causes et leur amplitude »(1), qu’il en ait mesuré « l’étendue et la gravité »(2).

Dans son arrêt du 14 mars 2012, la Cour de cassation rappelle que, pour considérer que le vice était apparent, l’acquéreur doit en avoir connaissance «dans son ampleur et ses conséquences»(3). Or tel n’était pas le cas en l’espèce, l’acquéreur ayant simplement constaté lors des visites l’existence d’un dégât des eaux dans la salle de bains, qu’il pensait aisément réparable, alors qu’il a découvert par la suite que les infiltrations résultaient en fait de désordres en toiture impliquant d’importants travaux de réparation. La cour d’appel avait débouté l’acquéreur de ses demandes au motif que le vice n’était pas caché mais bien apparent et qu’il en avait connaissance au moment de la vente. La Cour de cassation a cassé cette décision au motif que les juges du fond n’avaient pas caractérisé la connaissance par l’acquéreur du vice dans son ampleur et ses conséquences. Pour que la pleine connaissance du vice soit retenue, il aurait donc fallu que l’acquéreur ait eu communication d’un rapport d’expertise ou de procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires (lesquels, en l’espèce, mentionnaient justement la nécessité de solliciter des devis de réfection de la toiture).

(1) Cass. 3e civ. 14 juin 1989, n° 87-19.312.

(2) Cass. 1re civ. 7 juin 1995, n° 93-13.060.

(3) Cass. 3e civ. 14 mars 2012, n°