« Corrigé » du commentaire d’arrêt du l’arrêt 25 mars 2009

L’arrêt commenté offre une illustration d’une combinaison des règles applicables au pacte de préférence et du régime juridique de la promesse synallagmatique de vente, dans l’hypothèse d’une vente immobilière.
Alors que la jurisprudence la plus récente a doté le pacte de préférence d’une certaine efficacité juridique en permettant la substitution du tiers bénéficiaire de bonne foi à l’acquéreur, ce mouvement va-t-il jusqu’à subordonner la promesse synallagmatique de vente au premier ? Tel est l’enjeu de l’affaire soumise à la cour de cassation dans l’arrêt commenté.
La solution apportée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 25 mars 2009 n’en demeure pas moins classique.
En l‘espèce un acte de donation partage en date du 26 novembre 1992 comportant un pacte de préférence a attribué à Mme X des droits sur un immeuble. Quelques années plus tard, le 30 avril 2003 Mme X conclut avec les époux Y une PSV portant sur l’immeuble. L’acte authentique est signé le 29 sept. 2003. C’est alors que la bénéficiaire du pacte bénéficiaire demande sa substitution dans les droits de l’acquéreur en arguant que le notaire avait indiqué aux parties signataires du compromis l’existence du pacte de préférence. Il était soutenu que l’acquéreur ne pouvait pas ignorer l’existence du pacte de préférence lors de la signature du compromis.
Les juges du fond ont fait droit à la demande en se plaçant à la date de la réitération de la promesse synallagmatique de vente, pour retenir la mauvaise foi de l’acquéreur.
Il appartenait donc à la Cour de cassation de se prononcer sur le moment à prendre en compte pour apprécier l’existence d’un pacte de préférence et de l’intention du tiers bénéficiaire de s’en prévaloir.
La réponse à cette question de droit permet ensuite d’envisager la nullité du compromis et le cas échéant la substitution du tiers bénéficiaire au tiers acquéreur conformément à la jurisprudence.
Sans surprise, l’arrêt