Cours baux civlis 2010

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BAUX CIVILS

1ERE PARTIE : BAUX DE DROIT COMMUN

Articles 1773 à 1778 du Code Civil, droit commun, droit supplétif, secteur libre
Le contrat de bail est un contrat nommé, soumis à des conditions particulières définis par les parties, sinon, on applique le Code civil.

Ont vocation à s’appliquer à :
• Locaux meublés pour un usage autre que l’habitation principale
• Les garages,emplacement de stationnement
• Habitation saisonnière
• Baux portant sur des logements de fonction
• Baux de résidence secondaire
• Sous-location

A distinguer de contrats de fourniture de services ou d’hébergement
Baux de contrat de louage de chose font naitre un droit personnel et non réel : droit de jouissance exclusif sur la chose, sinon pas de contrat de bail (Cass :contrat de location de lignes d’eau par maitre nageur : pas de jouissance exclusive du bassin donc pas contrat de bail mais contrat de prestation de services)

Il ne peut pas y avoir contrat de bail sans contrepartie financière, sinon commodat = prêt à usage.

A distinguer aussi avec apport en jouissance à une sté, titre sociaux et pas de loyer. Contrat de bail n’est pas non plus un contrat dejouissance car l’apporteur reçoit des titres de société et non la jouissance.

Règlementation particulière :
- quand le local est à usage professionnel, il est régi par l’article 57 a de la loi du 23 décembre 1986 et de manière résiduelle par la loi de 1948. Ces baux professionnels peuvent, depuis loi 4 aout 2008 LME être soumis au statut des baux commerciaux par option des parties.
- Bauxd’habitation à usage mixte
- Baux ruraux : terrain nus et locaux affectés à une exploitation agricole

Règles spéciales qui viennent se rajouter au droit commun avec des règles particulières.
Nature de la qualité des parties au contrat :
- Baux d’habitation conclus avec les organismes HLM,
- Baux saisonnier lorsque ces baux sont conclus par un professionnel.

Juridictions pour baux civils :
- Auplan national : tribunal d’instance depuis 1998
- Droit international privé : lieu de situation de l’immeuble, si personne étrangère

Chapitre I : Formation du contrat de bail (respecter les règles des art 1108 et s. du C.civ)

Section 1 : Les parties au contrat (règles de capacité et de pouvoir des parties)

§1 : Le consentement des parties

Il faut préciser
Doit existé et porté sur lachose louée, le loyer et la durée
Le contrat de bail est un contrat consensuel, pas d’écrit obligatoire : il repose sur la volonté des parties art 1714 du C.civ.
Pas de forme particulière pour sa validité, écrit ou oral
Les règles de preuve sont dérogatoires au droit commun en matière de preuve de l’existence et du contenu du bail.

Existence du contrat de bail peut être prouvée par toutmoyen si le bail a déjà reçu exécution mais si le bail n’a reçu aucune exécution, la preuve ne peut en être rapportée que par serment déféré à celui qui nie le bail.
Pour prouver le commencement d’exécution, la preuve par tout moyen est admise.

Le contenu : règles de droit commun sauf pour le montant du loyer : quand l’exécution du bail a commencé, seuls 3 modes de preuve sont admissibles :
-les quittances délivrées par le bailleur ;
- à défaut, le serment du bailleur,
- ou une expertise. Si l’expert fait apparaitre un loyer supérieur à celui indiqué par le locataire, le locataire devra supporter seul les frais d’expertise.

Durée : la loi prévoit qu’en l’absence d’écrit ou d’accord des parties, le contrat est conclu à :
- durée indéterminée ou
- duréeparticulière prévue par un statut spécial (ex : bail hab 3 ou 6 ans)

Quand le contrat de bail est pour une durée supérieure à 12 ans, ce contrat doit être constaté par acte authentique ou SSP et déposé au rang des minutes d’un notaire pour publication au fichier immobilier, sinon ce contrat sera inopposable aux tiers. Ainsi le bailleur devra respecter le contrat jusqu’à l’expiration du délai de 12...
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