Cours de droit des affaires: le bail commercial

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SEANCE 9 Droit du Commerce

TITRE II : LE BAIL COMMERCIAL
Le commerçant est souvent locataire et non propriétaire du local dans son fonds commerce . Soucis de la stabilité pour permettre au commerçant de ne pas être soumis à un aléa . Spécificité de bail commercial .
Loi du 30 septembre 1953 où le bail commercial a été édicter : L 145-1 et suivant du CDC : ensemble des règles liées austatu des baux commerciaux . Toutes les questions relatives au bail commercial relève du TGI et non du TC . Toutes les actions se prescrivent par deux ans .

Se statu est protéger par article L 145-45 CDC car il est d'ordre public et cet édicte la nullité de toutes les clauses ou conventions :
droit au renouvellement du bail
durée du bail
modification liées à l'activité dufonds: spécialisation du FC .
Ce régime est critiqué : protège beaucoup trop les locataires au détriment des propriétaire; est critiquée aussi propriété commerciale : droit pour le locataire d'obtenir le renouvellement du bail ou d'obtenir du bailleur une indemnité d'indiction si il refuse de le renouveler .

CHAPITRE 1 : Les conditions d'application du statut des baux commerciaux.

Marqué parde nombreuses exceptions au droit au bail .

SECTION I : Les conditions tenant au contrat de bail .

Le bail commercial est un contrat par lequel une partie, le bailleur s'engage à assurer à une autre partie, le preneur et donc le propriétaire du FC, la jouissance des lieux moyennant un loyer .

I . Conditions tenant à la structure du contrat

A. La durée du bailArticle L 145-4 CDC pose le principe d'une durée minimum de 9 ans . Elle est impérative à l'égard du bailleur& il est laissé au preneur la faculté de résilier tous les trois ans le bail .
La seule exception de cette durée minimum de bail c'est que d'après l'article L 145-4 alinéa 2, la faculté de résilié pour le bailleur le bail pour construire, sur élever l'immeuble ou dans le cadre de travauxpour une restauration immobilière .

Il existe d'autre conventions pouvant être misent en place: conventions de courtes ou longues durée.

→ Les conventions de courtes durée:
locations saisonnières échappent au régime des baux commerciaux : il faut qu'il n'y est aucune activité dans le local pendant une période de l'année.
L 145-5 CDC autorise les parties à conclure des bauxd'une durée maximale de 2 ans: prévu pour un preneur qui sait que l'exploitation de son fonds ne durera pas plus de deux ans dans ce local . Ces baux ne sont pas renouvelables et que si ils devaient être renouvelé, s'appliquerait automatiquement le statut du bail commercial ( 9 ans ) . il ne pourra donc quitter les lieux sans préavis ni indemnité .
Les conventions d'occupation précaire :frappé d'un élément de précarité: exemple d'une immeuble frappé de démolition ou d'expropriation . Précarité doit être objective, énoncé dans le cadre, doit être indépendant de la volonté des cocontractants au moment où le contrat est conclu . Peut-elle être subjective fondée uniquement sur la seule volonté d'un des deux contractants ? Elle a été reconnue par la JP et les partis peuvent désormaisdéclarer la précarité de la convention . L'élément est laissé à l'appréciation des cocontractants . Or quand une telle convention à dépassé deux années, le preneur est à même de demander l'application des baux commerciaux .

→ Les conventions de longues durée:
L 145-4 CDC prévoit que la durée ne peut-être inférieure à 9 ans mais peut donc a contrario être supérieur . Or si des beauxconfèrent un vrai droit de propriété au preneur .
Bail Emphytéotique peut-être conclu pour une durée de 18 à 99 ans : bail conclu moyennant une redevance annuelle faible mais le locataire à l'obligation d'améliorer,rénover, planter ou construire l'immeuble loué. C'est le cas pour les immeubles dont le propriétaire n'a pas les moyens de reconstruire... La longue durée permet donc d'amortir les...