Cours droit des obligations

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LES BAUX COMMERCIAUX ET PROFESSIONNELS APRES LA LOI LME DU 4 AOUT 2008
Textes mis à jour et commentés

1

La Loi de Modernisation de l’Economie N° 2008-776 (LME) du 4 août 2008 modifie le régime des baux commerciaux et professionnels. Elle ne va pas aussi loin dans leur modernisation, que le préconisait le rapport Pelletier en 2004.

Il est vrai que personne ne souhaitait vraiment changerl’équilibre actuel de la propriété commerciale.

Mais, ralentissement de la croissance oblige, la loi LME reprend et développe plusieurs propositions du rapport Pelletier. Nous vous présentons et commentons les apports pratiques de la loi LME dans le domaine des baux commerciaux et professionnels.

Pour vous permettre de mieux appréhender ces apports, nous vous proposons le code de lecturesuivant :

En caractères gras

: ce que la loi LME ajoute

(Entre parenthèses et en italique) : ce que la loi LME supprime

Encadré caractères en bleu

: commentaires SVP

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CODE DE COMMERCE
PARTIE LEGISLATIVE LIVRE IER : DU COMMERCE EN GENERAL TITRE IV : DU FONDS DE COMMERCE Chapitre V : Du bail commercial

Section 1 : Du champ d'application Article L.145-1 Modifié par l’article42 de la Loi n°2008-776 du 4 août 2008 I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce,et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vuede l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présenttitre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculationau registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sasuccession. Ces nouvelles dispositions devraient mettre fin au contentieux motivé par l’absence d’immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers de certains titulaires du bail et qui justifiait avant la loi LME, le refus du propriétaire de renouveler le bail commercial. Avec la loi LME, même si les autres colocataires ou indivisaires du bail ne sont pas immatriculés, l’exploitant du fondsbénéficiera quand même du droit au renouvellement de bail. Ce sera pareil pour les héritiers ou ayant droits du titulaire du bail, qui auront droit au renouvellement même s’ils n’exploitent pas le fonds.

Article L.145-2 Modifié par l’article 43 de la Loi n°2008-776 du 4 août 2008 I -Les dispositions du présent chapitre s'appliquent également : 1° Aux baux des locaux ou immeubles abritant des...
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