Comment se constitue le coût global ? Le coût global d’une opération immobilière peut se définir comme l’ensemble des coûts engendrés par la conception, la réalisation et le fonctionnement du bâtiment, sur la totalité de son cycle de vie. Du point de vue d’une opération réalisée sous le régime de la maîtrise d’ouvrage publique, il convient de distinguer deux composantes principales du coût global : 1° le coût d’investissement. Ce coût rassemble l’ensemble des dépenses engagées par le maître d’ouvrage public depuis l’origine du projet, jusqu’à la conception, la réalisation et la mise en service du bâtiment. Le coût d’investissement comprend les coûts du foncier (acquisition, indemnisation, démolition, dépollution, viabilisation), les coûts d’études, les coûts d’accompagnement de la mission de maîtrise d’ouvrage (assistance à maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre, contrôles, etc.), les coûts des travaux, les coûts d’équipement et les coûts financiers et divers (frais d’emprunt, taxes, assurances, frais de branchement aux réseaux, etc.) ; 2° le coût de fonctionnement. Ce coût rassemble l’ensemble des coûts différés de l’opération, c’est-à-dire toutes les dépenses effectuées après la mise en service 23 du bâtiment et qui incombent tant au propriétaire, qu’aux utilisateurs . Le coût de fonctionnement comprend les coûts de maintenance (entretien courant, maintenance préventive, maintenance curative, gros entretien et renouvellement des équipements), les coûts d’exploitation (consommation d’énergie et d’autres fluides, gestion des déchets, dépenses nécessaires au fonctionnement des activités hébergées dans le bâtiment), le coût des travaux liés à des modifications fonctionnelles du bâtiment, le coût de pilotage de l’ensemble de l’exploitation, et éventuellement le coût de fin de vie (démolition).

2.2 Importance économique des deux composantes du coût global Les deux composantes du coût global d’une opération de construction n’ont pas le même poids économique. Pour une