Droit au bail

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  • Publié le : 25 mai 2010
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Le droit au bail

I- intérêt du droit au bail:

Le droit au bail n’est considéré comme un élément du fonds de commerce que si le commerçant est locataire des lieux dans lesquels il exploite son commerce.

C’est un élément important pour trois raisons essentielles :

1) Dans la plupart des commerces, plus particulièrement dans le commerce de détails, la clientèle est rattachée àl’emplacement du fonds de commerce, et la valeur du fonds va donc dépendre du droit au bail.

2) Le droit au bail permet au locataire d’occuper les lieux sans crainte d’être expulsé par le propriétaire .Les commerçants ont un droit de propriété commerciale, c'est-à-dire au renouvellement automatique de leurs baux en cas de location .Ce droit est régi par le Dahir du 24 Mai 1955 .En conséquence,le propriétaire ne peut mettre fin au contrat de bail que sous certaines conditions.

3) Il permet en cas de vente du F.C, la continuation de l’activité dans les mêmes lieux par l’acquéreur même contre la volonté du propriétaire. Toute clause contraire est nulle et de nul effet.

En définitive, le désir du législateur d’assurer au F.C une continuité et aux entreprises commercialesune stabilité, a abouti à un démembrement de la propriété au profit du locataire et au détriment du propriétaire .Autrement dit à distinguer deux propriétés : d’une part la propriété des murs qui revient au bailleur et la propriété économique c'est-à-dire la jouissance des lieux qui revient au locataire.

II- Protection apportée par le dahir de 1955 au bail commercial:

Si le commerçant n’estpas propriétaire de l’immeuble dans lequel est établi son fonds, sa qualité de preneur des locaux nécessaire à l’exploitation, appelle une protection toute particulière.

En effet l’attachement d’une clientèle est largement conditionné par la situation de l’entreprise et la perte de jouissance des locaux loués pourrait entraîner la ruine du commerçant locataire.

Ainsi, le législateur marocainest intervenu en faveur des exploitants de fonds de commerce, en instaurant le Dahir du 24 Mai 1955, qui a institué à leur bénéfice un droit à renouvellement des baux dont ils sont titulaires.

Ainsi, le preneur commerçant peut en solliciter la reconduction, auquel cas le bailleur n’a que le choix de renouveler le bail ou s’il refuse, d’indemniser le locataire de tout préjudice causé parl’éviction.

Cependant pour bénéficier du droit à la propriété commerciale, il faut remplir certaines conditions dont nous verrons par la suite les effets.

A – Conditions :

Les conditions tiennent à l’activité exercée dans le local et à la durée du bail.

A – Nature de l’activité :

Il faut qu’il soit exploité dans les locaux loués, un fonds de commerce ou d’artisanat.

Le Dahirs’applique également aux établissements d’enseignement privé et aux baux consentis à l’Etat pour des locaux affectés à des services exploités en Régie.

B – Durée de la location :

Pour bénéficier des dispositions du Dahir de 1955, le locataire doit justifier d’une exploitation continue ou successive de deux ans au moins en cas de bail écrit et de quatre ans au moins en cas de bail verbal.

B –Effets :

Les effets de la protection accordée par le Dahir de 1955 se retrouvent essentiellement dans les règles du congé et de l’indemnité d’éviction.

a) Le congé :

1) La durée du congé :

Les baux bénéficiant de la protection du Dahir ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance de l’échéance du bail s’il est écrit.

Le congé doit en outre préciser lemotif pour lequel il est donné et reproduire intégralement les dispositions du Dahir qui précisent le délai dans lequel le locataire doit saisir le président du tribunal de commerce aux fins de tentatives de conciliation.

2) Problèmes résultant du congé :

Le congé ne fait pas cesser automatiquement le bail .Le locataire qui reçoit le congé doit saisir dans les 30 jours de...
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