Droit civil des bien

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Revue de droit immobilier 2010 p. 204
Le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un voisin empiète, même seulement en tréfonds par des tirants dont le retrait est irréalisable, est fondé à en obtenir la démolition
Cour de cassation, 3 civ., 10 nov. 2009, Réa c/ Sté du Cours Lafayette, pourvoi n° 08-17.526, v. RDI 2010. 96, obs. B. Boubli

Jean-Louis Bergel, Professeur àl'Université Paul Cézanne d'Aix-Marseille III
  Vu l'article 545 du code civil ;

Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ;

Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande de suppression des tirants d'ancrage situés dans le tréfonds de sa propriété ainsi que des maçonneries construitesen sous-sol, l'arrêt retient que l'expert ayant précisé que le retrait des tirants était irréalisable et risquait de créer de graves désordres, M. X... ne peut obtenir qu'une indemnisation pour leur neutralisation ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire d'un fonds sur lequel la construction d'un autre propriétaire empiète est fondé à en obtenir la démolition, la cour d'appel a violéle texte susvisé.

Observations :

Encore une fois, la Cour de cassation se montre inflexible quant à la sanction en nature, seule applicable en matière d'empiètement sur le fonds d'autrui ! Sa jurisprudence peut paraître, cette fois, particulièrement draconienne pour un empiètement en tréfonds, seulement par des tirants dont le retrait était irréalisable : dura lex, sed lex, dira-t-on...En l'espèce, un propriétaire avait assigné le propriétaire de l'immeuble contigu sur lequel des travaux de terrassement et de reprise en sous-oeuvre avaient été entrepris, ainsi que les entreprises qui avaient exécuté les travaux, le contrôleur technique et leurs assureurs. En première instance, il n'avait sollicité qu'une indemnisation, mais il s'était ravisé en appel et y avait demandé que lepropriétaire soit condamné à la suppression, irréalisable aux termes du rapport d'expertise, des tirants d'ancrage. La cour d'appel, approuvée à cet égard par la troisième chambre civile, a admis la recevabilité de cette prétention, mais a rejeté la demande de suppression des tirants d'ancrage situés dans le tréfonds et des maçonneries réalisées en sous-sol de la propriété voisine, au motif que leretrait des tirants était irréalisable et risquait de créer de graves désordres. Elle a donc jugé que le demandeur ne pouvait prétendre qu'à une indemnisation pour leur neutralisation. C'est sur ce point que son arrêt est cassé pour violation de l'article 545 du code civil.

Il est constant qu'en cas d'empiétement de propriété, les règles de l'accession sont inapplicables et que, seul, s'imposel'article 545 du code civil qui prohibe toute expropriation privée, ce qui implique inéluctablement que la démolition des ouvrages édifiés au-delà de la ligne séparative soit ordonnée, dès lors qu'elle est demandée. Peu importe la bonne foi du constructeur, puisqu'il n'a pas bénéficié d'une autorisation de son voisin. Même en cas d'empiètement minime, la demande de démolition ne saurait constituerun abus de droit
(1). La Cour de cassation n'a pas hésité à imposer la démolition d'un ouvrage n'empiétant que d'un demi-centimètre sur le fonds voisin
(2). Chaque fois que les juridictions du fond ont tenté d'échapper à cette sanction au motif qu'elle leur paraissait disproportionnée ou excessivement sévère, leurs décisions ont été censurées.

Cette rigueur s'explique par la nécessité deprotéger le droit de propriété contre les atteintes des tiers et par le fait que des dommages-intérêts ne suffiraient pas à dissuader des violations délibérées et très profitables de la propriété d'autrui.

Cette solution qui peut néanmoins paraître très stricte s'applique même en cas d'emprise en sous-sol seulement. La Cour de cassation l'a retenue à diverses reprises en cas de simple empiètement...
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