Droit commercial

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Titre 3, le bail commercial

Le commerçant exerce parfois son activité dans un local qui lui appartient.
Souvent en revanche, le commerçant loue cet immeuble à un bailleur et, dans ce cas, le droit au bail est un élément de son fonds de commerce.
En 1804 ou 1807, il n’existait pas de règle particulière applicable aux locataires. Et à la fin du contrat de bail, le bailleur pouvait donc soitreconduire le locataire soit mettre fin au contrat. Or le refus du bailleur de renouveler le contrat risque de provoquer l’extinction de l’activité elle-même. Le problème est devenu particulièrement aigu après la première guerre mondiale et la pénurie des logements qui en est résultée, si bien que la loi du 30 juin 1926 va, prenant la défense des locataires commerçants, leur conférer la «propriété commerciale », expression qui résume le principal attribut des baux commerciaux.
Le décret loi du 30 septembre 1953 constitue l’architecture du dispositif, et l’on retrouve ces règles à L 145-1 du code de commerce.
Ces dispositions sont pour la plupart d’ordre public de protection.

Chapitre 1, Le champ d’application du statut

La loi du 4 aout 2008 de modernisation de l’économie aretouché ce statut, RTDCo, JCP 2008 Actu 567 Françoise Hauq.

Les personnes visées par la loi, le droit des baux commerciaux, ne peuvent échapper au texte mais en revanche, ceux qui ne sont pas les destinataires du texte peuvent volontairement s’y soumettre. La cour de cassation a précisé que quand c’est le cas, le statut s’applique intégralement. Com, 17 mai 2002 JCP 2002, 2, 10131.

Section 1,les critères objectifs

Il faut un bail et un local qui soit affecté, sinon au commerce, du moins à une activité économique

§ 1, un bail

C’est un contrat portant sur la jouissance des lieux moyennant paiement d’un loyer et un bail confère un droit personnel (et non réel), de créance, et donc permet de chasser les hypothèses d’usufruit sur immeuble,…
Il doit s’agir d’un véritable bail,un contrat de crédit bail, n’est pas concerné par le dispositif.
Il faut que ce bail ne soit pas trop long (emphytéose ou bail à construction sont des baux entre 18 et 99 ans, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas)
Le bail ne doit pas non plus être trop court, et les contrats de très courte durée (convention d’occupation précaire) ne sont pas concernés par le statut (pour qu’une COPsoit valable, il faut qu’elle soit fondée sur un motif objectif (le fait que le bâtiment en question est amené à être prochainement démoli), auquel cas il échappe au statut, Civ.3, 16 février 2000 D.200p.207, un bail de 5 ans conclu entre une commune et un commerçant, compte tenu du projet municipal, le local du commerçant était amené à être démoli et donc il était possible de conclure un bail demoins de 9 ans et ne relevant pas du statut).
Le bail peut avoir une durée de 2 ans, et qu’il échappe du statut lors de la première entrée dans les lieux.
Le bailleur peut très bien conclure un bail de deux ans, qui ne sera pas soumis au statut. Avant la loi du 4 aout 2008, la loi prévoyait qu’il ne pouvait y avoir qu’un seul bail pour une durée maximale de 2 ans, la loi de 2008 vient préciserqu’il peut s’agir d’un bail ou des baux successifs pour une durée de 2 ans successifs.
À l’expiration de ce bail « bail dérogatoire », il doit, une fois la période expirée, devenir un bail soumis au statut, si le preneur reste dans les lieux et est laissé en possession, alors un nouveau bail doit être conclu et ce bail là doit être soumis au statut. Civ.3, 14 juin 2006, 14 juin 2006, D.2007p.1829.
Un arrêt a admis que si les parties étaient d’accord au delà des deux ans pour conclure un bail d’une durée identique, ce bail était valable, Civ.3, 20 février 1985, mais il faut faire attention, il est vieux cet arrêt.

§ 2, un local

Il doit être un immeuble, au sens de l’immeuble par nature. Les constructions mobiles (kiosks ou préfabriqués) sont exclus.
Il faut ensuite que cet...
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