Droit de l'urbanisme 2010

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  • Publié le : 3 avril 2011
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Droit de l’urbanisme

Introduction

Le droit de l’urbanisme est un des éléments de l’urbanisme, qui se définit comme étant l’art d’aménager la vie (Urbs urbis, la ville). En fait l’urbanisme est un instrument qui s’ajoute à l’habilité des architectes, à la volonté des élus. Il constitue un ensemble de règles juridiques et de méthodes administratives dont la complexité n’a fait que s’accroîtredurant ces 30 dernières années.
Si l’on veut emprunter la distinction académique entre privé et public, l’urbanisme apparaît comme du droit public en ce sens qu’il relève l’emprunte des règles qui régissent les règles administratives et que l’on retrouve des prérogatives de puissance publique (poursuite de l’intérêt général).

Il existe en fait des blocs matériels d’application du droit quitranscende cette distinction. En conséquence, le droit de l’urbanisme est une branche du droit immobilier, entendu comme celui concernant le statut de l’immeuble.

Le régime de l’immeuble bâti ou non bâti est multiple et varié. Tantôt, il fait référence aux règles de droit privé (droit des baux, droit civil, droit pénal de la construction, droit des contrats…), tantôt, il fait appel à des règlesde droit public (domanialité publique, expropriation, fiscalité…).
C’est un droit transversal.

Par ailleurs, le droit de l’urbanisme du fait de l’autonomie acquise par rapport au droit de l’environnement est partiellement devenu un droit supplétif dès lors qu’il y a lieu de protéger le patrimoine historique ou esthétique, ainsi que le patrimoine environnemental naturel. De même, lorsqu’il y alieu d’aménager l’espace à un niveau macro urbain, le droit de l’urbanisme devient un instrument de réalisation de l’aménagement du territoire. Or, le droit de l’environnement d’une part, le droit de l’aménagement du territoire d’autre part ne peuvent pas être considérés comme appartenant au bloc matériel que constitue le droit immobilier.

Alors le droit de l’urbanisme apparaît à la fois commeétant un sous ensemble du droit immobilier, et un élément supplétif qui s’amarre à d’autres ensemble dont la finalité est la protection et l’aménagement des espaces. Cela n’est pas sans poser de problème du fait de l’indépendance des législations.

Section I : Les buts de la réglementation de l’urbanisme
C’est à partir du début du XXème que les pouvoirs publics ont été conduits à prendre enconsidération le phénomène urbain.
En France, la population urbaine est passée de 8,6 millions en 1846, soit 23% de la population à 21,5millions en 1946, soit 53% de la population. En 1999 elle représente 64,5% de la population, et aujourd’hui elle dépasse 80%.

L’accroissement des villes s’est faite à partir de l’existant et du réaménagement de l’existant. Les villes nouvelles n’ont pas éténombreuses. On a assisté à un grignotage du périurbain.

Les buts de la réglementation de l’urbanisme s’articulent autour de plusieurs axes :
- L’assurance d’une cohérence entre l’habitat et les équipements publics
- La garantie de l’esthétique urbaine et la sauvegarde de l’environnement
- L’assurance d’une politique foncière cohérente
- La rationalisation de l’espace
- La contribution à unepolitique de la ville tout en s’inscrivant dans celle de l’aménagement du territoire.

Parag I : La cohérence entre l’habitat et les équipements publics
Cette cohérence entre l’habitat et les équipements publics s’impose au moins pour 2 raisons :
- La nécessaire ordonnancement des choses, sans quoi l’anarchie rendrait les choses inhospitalières.

- La désorganisation de l’occupation del’espace solliciterait trop fortement les deniers publics.
Il s’agit des équipements, (infrastructures routières, crèches, réseaux divers…)
L’extension des villes, la création d’espaces urbains doit s’articuler avec ces divers équipements, ce qui nécessite une politique prévisionnelle qui passe notamment par la planification à court et à long terme. Elle passe aussi par la réalisation...
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