Droit des contrats

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  • Publié le : 22 avril 2011
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INTRODUCTION :

L'arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2006 que nous allons analyser porte sur la matière du bail; plus précisément sur le bail de résidence principal régi par la section 2 du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997.
Conformément au Code civil, le bailleur qui a l'intentiond'occuper le bien personnellement et effectivement, moyennant certaines conditions et en respectant les délais prévus[1] et sous peine de devoir au preneur une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer[2], peut mettre fin à celui-ci à tout moment[3].
Cependant, la loi prévoit une faculté de contre-préavis pour le preneur. Il peut lui aussi, moyennant un congé d'un mois, mettre fin au bail[4]ensuite du congé donné par le bailleur.
La question centrale de l'arrêt apparaît à ce niveau : Si le preneur décide d'utiliser la faculté de contre-préavis et donc de donner un congé pour une date antérieure à celle du congé donné par le bailleur pour occupation personnelle, (et tel sont les faits de l’arrêt) celui-ci demeure-t-il obliger de remplir le motif pour lequel il a donné le congé et en casde non exécution de ses obligations doit-il au preneur l’indemnité de dix huit mois de loyer prévue par l’article 3, §2, alinéa 4 ?

RAPPEL DES PRINCIPES EN LA MATIERE :

A) La résiliation anticipée du bailleur.

La loi limite à 3, le nombre de cas où le bailleur peut résilier anticipativement le contrat de bail en donnant un congé de six mois :
1) n’importe quand s’il a l’intentiond’occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper par un de ses proches (article 3, §2)
2) S’il a l’intention de reconstruire, transformer ou rénover l’immeuble à condition que les travaux répondent aux conditions de la loi et que la résiliation intervienne à l’expiration d’un triennat (article 3, § 3).
3) A l’expiration d’un triennat sans motif mais moyennant payementd’une indemnité équivalente à neuf ou six mois de loyer selon que le bail prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat (article 3, § 4).

Selon l’article 3, § 2, alinéa 4, et le § 3, alinéa 5, lorsque le bailleur ne justifie pas d’une circonstance exceptionnelle et ne réalise pas le motif pour lequel il a mis fin au bail dans les conditions ou les délais prévus, il doit au preneur uneindemnité équivalente à dix huit mois de loyer.

B)Le contre-préavis du preneur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, le preneur dispose d’un droit de contre-préavis.
L’article 3, §5, al.4 dispose que : « Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§2 à 4, le preneur peut lui aussi mettre fin au bail à tout moment moyennant un congé d’un mois ».Attention,  Ledroit du preneur de donner le contre-préavis ne peut avoir lieu qu’à la suite d’un congé donné anticipativement par le bailleur dans l’une des 3 hypothèses énumérées supra.

ANALYSE DE L’ARRET DE LA COUR DE CASSATION DU 25 NOVEMBRE 2006

L’arrêt du 25 novembre 2006 et la jurisprudence de la Cour de cassation

La Cour de cassation décide dans cet arrêt que lorsque le preneur met fin au bailen application de l’article 3, §5, al.4 (anciennement 3) de la loi du 20 février 1991, ensuite du congé donné par le bailleur, « le bail prend fin, non ensuite du raccourcissement du congé donné par le bailleur, mais ensuite du congé donné par le preneur et que, le cas échéant, le bailleur n’a plus l’obligation d’occuper le bien déterminée à l’article 3, §2, alinéa 3, de cette loi »[5].

La Course justifie de la manière suivante « l’article 3, §2, alinéa 3, ne détermine le point de départ de l’occupation obligatoire du bien par le bailleur qu’à partir de l’expiration du congé donné par celui-ci ou à partir de sa prorogation, mais non à partir de son raccourcissement ».

Elle soutient également que « l’article 3, §5, alinéa3, ne dispose pas d’avantage qu’en cas de congé donné par...
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