Droit des obligations

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  • Publié le : 19 septembre 2010
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Qu’est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

Elle est un contrat essentiellement conclu par un vendeur qui s’engage à vendre un bien à un prix qu’il a lui-même déterminé. L’acheteur, tant qu’à lui se réserve le droit d’acheter ou non.
Pour que la vente soit parfaite, les parties doivent avoir levé le délai d’option. En matière immobilier, cette promesse doit être enregistrée dans les10 jours à compter de la date de son acceptation par l’acheteur.
Deux situations peuvent se présenter, soit le transfert de propriété a lieu sans problème, suivant quoi, la sommation de l’acte authentique se fera obligatoirement chez le notaire. Soit, l’acheteur n’est plus d’accord ou laisse passer le délai d’option, dans ce cas la promesse est caduque. Mais que se passerait-il, si, c’est levendeur qui renonce à la vente ?
En principe, bien qu’il ait donné sa parole, le vendeur peut ce désister à condition de verser à l’acheteur une indemnité.
Mais si l’acheteur mécontent décide de saisir les juges pour la réalisation de la vente ? Cela nous mène à commenter l’arrêt de la cour de cassation, 3e chambre civile, rendu le 17 janvier 2007.
Cet arrêt traite de la question du dolet notamment de la réticence dolosive vis-à-vis d’un manque d’information émanant d’un acheteur professionnel. La solution retenue est intéressante au sens où il vient confirmer l’arrêt de la cour de cassation, rendu le 3 mai 2000, « affaire Baldus ».
En espèce, Un vendeur, agriculteur devenu manœuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail, avait conclu une promesse de vente sur samaison au bénéfice d’un marchant de bien. Ce dernier, a, après avoir levé l’option, sommé le vendeur de passer l’acte de vente. La cour d’appel de Paris a prononcé la nullité des promesses de vente le 27 octobre 2005, en retenant que le fait pour l’acquéreur de ne pas avoir révélé au vendeur l’information essentielle sur le prix de l’immeuble qu’il détenait en sa qualité d’agent immobilier et demarchands de bien, alors que le défendeur ne pouvait lui-même connaître la valeur de son pavillon, constituait un manquement au devoir de loyauté qui s’imposait à tout contractant et caractérisait la réticence dolosive.
La question de droit était de savoir, si l’acheteur professionnel qui omet d’informer, le vendeur non professionnel sur la valeur du bien qu’il vend, commettait un dol parréticence ?

La solution retenue par la cour de cassation, n’est pas totalement surprenante, elle se base sur l’article 1116 du code civil pour soutenir que : « l’acquéreur, même professionnel, n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis ».

C’est très certainement une suite logique de l’arrêt Baldus, on assiste donc « à une inégalité dans leprincipe de bonne foi dans les rapports pré-contractuels (I)» et à la censure du principe d’une réticence dolosive dans le fait d’exploiter l’erreur sur la valeur, commise par le vendeur (II).

I- L’exécution unilatérale de bonne foi, dans les rapports pré-contractuels.
Le code civil dont l'article 1134 alinéa 3, dispose que les "contrats doivent être exécutés de bonne foi ».
La sanctionau non respect de cette obligation peut-être des dommages et intérêts, la résiliation ou à l’inverse le refus pour le tribunal d’accepter une demande d’exécution faite par un créancier de mauvaise foi.
Cette obligation d’information à longtemps était à la charge du professionnel vendeur (A), elle favorise aujourd’hui le cocontractant qu’il soit professionnel ou non (B).

A) C’est au vendeurprofessionnel d’être tenu d’une obligation de renseignement.

1- l’obligation de se renseigner à la charge de l’acheteur non professionnel.

En matière contractuelle, pendant des années, une obligation de se renseigner pesait sur l’acheteur. En effet, selon l’adage « emptor debet esse curiosus », l’acheteur devait être curieux. Si l’objet n’est pas conforme aux attentes de l’acheteur tant pis...
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