Droit immobilier

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  • Publié le : 23 août 2011
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DROIT IMMOBILIER

06/10/09

INTRODUCTION :

Définition : Le droit immobilier, est une branche du droit civil qui fait appel aux techniques du droit des contrats et du droit des biens.
L’immeuble à la différence du meuble, a une vocation à la durée, à la stabilité, les immeubles changent moins souvent de mains que les meubles.
Les immeubles coutent chers, ils sont très aisémentlocalisables, leur existence et leur appartenance sont répertoriées par une administration particulière qui est la publicité foncière.
Le coût de l’immeuble et sa localisation entraine une autre conséquence, c’est que le fisc s’intéresse particulièrement aux opérations immobilières. Il y a beaucoup d’argent en jeux.
Le fisc estime que c’est une occasion parfaite de taxer les opérations immobilières.Problématique : Quelle est l’évolution qui a abouti à l’émergence de cette branche du droit que l’on appelle le droit immobilier ?

Avant la première Guerre mondiale, les opérations immobilières restaient largement régies par le droit commun des contrats et des biens.
Avec les destructions dues à la première Guerre, il y a eu un effort de reconstruction important, et le coût des terrains dans lesvilles interdisaient la construction de maisons individuelles.
Du coup, on a eu de plus en plus recours à des formes de copropriété des biens immobiliers.

Cette évolution s’est accélérée après la seconde Guerre Mondiale.
D’une part, il y a eu d’importantes destructions et il en résulte une crise du logement relativement grave.
Cette crise aurait pu entrainer une augmentation des loyers.Pour éviter cela, le législateur est intervenu pour protéger les locataires en place (loi de 1948 qui plafonne les loyers) et évite qu’il ne s’adapte au prix du marché.
Cette loi a néanmoins aggravée la crise du logement.
En effet elle diminuait la rentabilité de la location immobilière, elle décourageait de nouveaux efforts de construction.
D’autres parts, les quelques logements disponibles endehors du champ d’application de la loi de 1948 sont devenus tellement onéreux en location que les personnes cherchant un logement avait tout intérêt à investir dans l’achat plutôt que de payer ces loyers.

Donc dans ce contexte les constructions collectives devenaient de plus en plus fréquentes.
Les constructions peuvent être de trois sortes,
-soit une copropriété verticale
-soit uneconstruction horizontale (copropriété horizontale) plusieurs maisons individuelles sont construites dans un lotissement en vue d’être par la suite cédées à des acquéreurs.
-soit les grands ensembles, qui mélangent les deux, constructions verticales et horizontales. (Ex : la défense)

Juridiquement, le détachement, la spécialisation du droit immobilier est récente. Dans un premier temps, et plusparticulièrement à Grenoble, il a fallu utiliser des constructions collectives de grandes ampleurs. En effet la ville étant entourée de remparts, il fallait aménager l’intérieur de cette ville en construisant des grands ensembles.

Dans ce modèle qui s’est développé à partir des années trente, les futurs copropriétaires d’un immeuble d’habitation, donnaient mandat à l’un d’eux pour acquérir le terrain.L’acquéreur du terrain revendait ensuite des millièmes de ce terrain aux autres copropriétaires.
Un des indivisaires, souvent celui qui achète l’immeuble, reçoit ensuite mandat pour conclure les marchés nécessaires à l’édification de l’immeuble.
Ainsi, l’immeuble construit sur le terrain indivis devenait naturellement également la propriété indivise de tous les copropriétaires.

Une foisl’immeuble construit, les propriétaires répartissaient entre eux par le partage.
Les propriétaires indivis se voyaient attribuer la propriété exclusive de leur lot.

Cette technique présentait des inconvénients de taille.
Le premier était qu’à l’époque et jusqu’en 2006, indivision était synonyme d’unanimité.
Cette règle pouvait bloquer l’opération.

En second lieu, la propriété indivise...
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