Droits et obligations du bailleur

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TD CIVIL N°7 : DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR
Commentaire d’arrêt : Cass. Civ. 3ème, 2 juillet 2003

Le 30 août 1994 et le 22 mars 1996, la société Les Ateliers de Construction du Nord de la France a donné à bail des locaux à la société Technirevise-Cps France afin d’y exercer des activités d’expert- comptable. Le bailleur était alors au courant depuis un mois de la présence d’amiante dansl’immeuble par information du syndic de la copropriété et il connaissait les risques encourus. Suite aux dispositions du décret du 7 février 1996, le bailleur était dans l’obligation de réaliser des travaux de désamiantage dont la durée était estimée entre un an et dix-huit mois. Le 16 mars 2000, il a alors notifié la résiliation du bail au preneur puis, l’a assigné en résiliation de plein droitdu bail sans indemnité.
La réalisation de travaux de désamiantage qui autorise la réoccupation des lieux après achèvement, peut-elle être assimilée à une destruction totale par cas fortuit, entrainant résiliation de plein droit du bail ?
La cour d’appel dans un arrêt du 7 mars 2002 a estimé que le bail n’était pas résilié de plein droit et que le bailleur devait réparer le préjudice subi parle preneur en raison des travaux. Le bailleur a alors formé un pourvoi en cassation. La cour rejette le pourvoi aux motifs qu’il n’y a ni destruction totale de la chose et que le bailleur doit une garantie au preneur pour le trouble qu’il subissait.
Nous verrons dans un premier temps la restriction justifiée du champ d’application de l’article 1722 par la cour de cassation. Puis, dans un secondtemps, nous étudierons l’attitude de protection de la cour envers le preneur avec l’application de l’article 1721 du Code civil.

I. La restriction justifiée du champ d’application de l’article 1722 du Code civil

La cour de cassation avait l’habitude de faire une interprétation extensive de l’article 1722 du Code civil. Elle souligne cependant dans cet arrêt que cette interprétationextensive se bute à deux conditions nécessaires afin de qualifier la perte totale. (A) Par ailleurs, l’article 1722 n’avait pas lieu de s’appliquer en l’espèce car la deuxième condition de son application, le cas fortuit, n’existait pas. (B)

A. Le refus d’accorder aux travaux de désamiantage la qualité de destruction totale

La cour avait, dans des jurisprudences antérieures,retenu une interprétation extensive de la notion de destruction totale de la chose louée. En effet, dans un arrêt du 17 octobre 1968, la troisième chambre civile a établi que l’application de l’article 1722 n’est pas restreinte au cas de perte totale de la chose mais qu’elle s’étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faireun usage conforme à sa destination. Ce qui est bien le cas en l’espèce puisque le preneur était dans l’impossibilité de jouir du local pendant une durée estimée entre un an et dix-huit mois. C’est d’ailleurs sur cet argument là que se fondait le bailleur pour appuyer son pourvoi : « selon le moyen qu’il ya perte totale de la chose louée du moment qu’il ya impossibilité de s’en servir conformémentà sa destination. Cependant, pour éviter une excessive facilité dans le recours à l’article 1722, la cour se base sur deux conditions (qui a avait déjà été édictées lors de jurisprudences antérieures) afin de réfuter la qualification de destruction totale. En effet, elle assimile la perte totale à « l’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination ou à lanécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose ». Or, en l’espèce, aucune des deux conditions n’est remplie étant donné que le coût des travaux était inférieur à la valeur des locaux et que par ailleurs, l’éventualité d’une réoccupation des locaux après achèvement des travaux était tout à fait possible : l’impossibilité d’user des locaux n’était donc pas...
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