Etudiante en droit

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  • Publié le : 21 mars 2011
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Les contrats préparatoires

Le pacte de préférence

C’est un contrat par lequel le promettant accorde à son cocontractant, qu’on appelle le bénéficiaire du pacte, une priorité en vue de la conclusion d’une vente éventuelle.

Les conditions de validité du pacte
⁃la capacité de s'engager et pas de disposer
⁃absence de conditions de formes. Chose doit être déterminable ou déterminée aumoment de la conclusion du pacte mais pas le prix.

Les effets du pacte
⁃au regard du bénéficiaire: création d'une créance qui peut être transmise aux héritiers
⁃au regard du promettant: obligation de ne pas offrir la vente prévue à un autre.
Nécessité de fixer un délai sinon pacte est à vie. Prescription ne court pas tant que le bénéficiaire n'a pas levé son option. De plus limitation du droitde propriété du promettant (ne peut pas conclure un droit de préemption par ex)

Sanction de la violation
⁃si le tiers était de bonne foi (elle est présumée): mise en jeu de la responsabilité contractuelle du promettant. Vente est maintenue
⁃si le tiers était de mauvaise foi:
Avant 2006: si le bénéficiaire du pacte apportait la preuve de la mauvaise foi du tiers acquéreur la vente étaitannulée mais pas de substitution dans les droits du tiers
Ch mixte: 26 mai 2006: « le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation d’un contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ces droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur » Deux conditions pour prouver la mauvaise foi: Il faut prouver que le tiers connaissait l’existence du pacte de préférence et qu'ilconnaissait l’intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte.

La promesse unilatérale de vente

C'est un contrat par lequel le promettant consent vendre un bien déterminé ou déterminable à un prix déterminé ou déterminable à une autre personne (le bénéficiaire) qui est libre de conclure la vente promise.

Conditions de validité de la PUV
⁃conditions de fond : la chose et le prix doiventêtre déterminée ou déterminable. Promettant doit être capable de disposer dès la conclusion de la vente. Pas de conséquence sur la PUV si promettant décède ou devient incapable. Bénéficiaire doit être capable de s'engager.
⁃Conditions de forme: liberté de choix de forme. Exception: article 489-2 du Cciv pour un immeuble, un bien immobilier ou un fond de commerce.

Les effets de la PUV:
Droitpotestatif du bénéficiaire qui décide de lever l'option ou non.
La durée: en général existence d'un délai, à la fin du délai promesse devient caduque. Si pas de délai, il peut avoir prescription: délai de droit commun de 5 ans.
Exercice de l'option: en théorie pas de formalisme, en pratique courrier recommandé. Transmission de l'option: créance peut être cédée entre vif mais obligationd'informer le promettant.

L'engagement du bénéficiaire:
Bénéficiaire peut s'engager à payer une somme d'argent, une indemnité d'immobilisation, au cas où il refuserait d'acquérir le bien.
Validité: Arrêt 23 juin 1958, Cour de Cassation décide que ces indemnités sont valables car c'est un avantage que procure le promettant au bénéficiaire.
Nature: 1ère Civ 5 décembre 1995, bénéficiaire doit payerl'indemnité même si le promettant ne subit aucun préjudice.
Intangibilité: 3ème civ 5 décembre 1984 refuse de réviser une indemnité d'immobilisation excessive car ce n'est pas une clause pénale. Mais au lieu de se fonder sur 1152-2 Cciv on peut se fonder sur 1134 al 1. Ccass décide que quand dans l’esprit des parties il apparaît qu’il existe un lien entre le montant de l’indemnité et la durée del’option, alors si le délai réel de l’option est inférieur au délai contractuellement prévu alors le montant de l’indemnité pourra être réduit proportionnellement.

Sanction de la rétractation du promettant: avant 1993 exécution forcée de la vente.
3ème civ, 15 décembre 1993: pas d'exécution forcée mais seulement des dommages-intérêts. Justification: promettant est tenu d'une obligation de...
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