Financement et crise de l’immobilier en France
Septembre 2013

C’est une affaire entendue ! Dès que les prix sur un marché atteignent des sommets et permettent un enrichissement facile, on trouve toutes les raisons pour expliquer que cette hausse est portée par des fondamentaux solides et non par un simple effet de spéculation. Et quand ces prix se maintiennent, alors qu’ils se sont effondrés presque partout ailleurs, on s’entend pour dire que la situation est incomparable. En France, aujourd’hui, le marché immobilier illustre ces deux phénomènes jusqu’à la caricature. En certains endroits, notamment au cœur de
Paris, les prix à l’achat sont devenus si astronomiques qu’ils excluent d’emblée l’immense majorité des acheteurs. Mais cela est bien normal, explique-t-on, car la demande reste très supérieure à l’offre. Et puis les Français sont bien moins endettés que leurs voisins et les banques françaises ont été bien plus prudentes.
Cela nous préserve d’une crise grave.

Vraiment ? Nous ne ferons ici aucun pronostic. Nous constaterons seulement qu’au vu des principaux indicateurs, une crise immobilière en France est non seulement possible mais même probable. A partir de là, nous risquer à pronostiquer si elle arrivera effectivement et quand n’est pas notre objet. Il nous a semblé plus intéressant d’essayer de déterminer quelles conséquences une crise immobilière aurait pour les banques françaises.
Nous nous sommes donc livrés à un exercice de stress-test – un genre d’exercice par essence fragile et qu’il faut se garder de prendre pour prédictif, tant la situation réelle créée par une crise dépend de facteurs trop nombreux et complexes pour être modélisés – le marché immobilier hollandais est aujourd’hui en crise alors que la baisse des transactions, depuis le début de l’année, y a été moindre qu’en France.
Il ne s’agit donc que de déterminer des indices et, à ce stade, toutes choses égales par ailleurs, ceux-ci montrent que les principaux