C'est l'acheteur qui supporte les risques, même si la chose a entièrement disparu il doit verser en totalité le prix convenu. Adage : res perit emptori, la chose périt pour l'acheteur. Cette règle ne souffre qu'une unique exception, quand la vente est conclue sous condition suspensive et que la perte totale survient avant l'avenement de la condition. A la différence du droit positif, la condition n'a pas d'effet rétroactif, aussi quand la condition se réalise le contrat ne peut pas se former, car l'objet du contrat a disparu. En dehors de ce cas la règle res perit emptori s'applique.
Cette règle contredit le caractère synalagmatique du contrat car l'obligation de l'acheteur de payer le prix demeure sans contrepartie. On touche à une différence fondamentale entre droit positif et le droit romain, aujourd'hui le contrat synalagmatique parfait repose sur le principe de réciprocité des obligations. Ce qu'il faut admettre c'est que sur ce point le droit romain est moins sophistiqué, ce lien de conexité entre des obligations n'a jamais été explicité. Le degrés d'abstraction n'est pas allé assez loin. Règle parfaitement intégrée dans notre droit positif, elle est parfaitement conforme à notre droit, car la vente opère un transfert immédiat de propriété. Adages : res perit domino.

b) l'obligation de délivrance

Cette obligation constitue l'essence de la vente, elle porte sur la chose vendue mais aussi sur les fruits et les accessoires. Si on prend cas vente d'immeuble, elle s'entend au sens étroit : l'immeuble doit être libéré, mais porte aussi sur les immeubles par destination. Pour accomplir cette obligation de livrer, le vendeur est seulement tenu de transférer à l'acheteur la possession de la chose. Cette possession doit être utile, paisible et durable. Cette remise se fait pas simple tradition càd sans aucune forme.
Coexistence à Rome de plusieurs types de propriété :

– la propriété quiritaire, c'est la propriété des citoyens, des habitants de la civitas