Interet de la sci

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  • Publié le : 21 septembre 2010
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La société civile immobilière a-t-elle toujours un intérêt ?

Entreprendre est une bonne idée, un sacerdoce, un jeu au choix de chacun. Encore, faut-il si l’on n’est pas ambulant, avoir un local où exploiter. L’immobilier d’entreprise, qu’il soit détenu en propriété ou loué, représente une valeur patrimoniale certaine pour l’entrepreneur.
L’entrepreneur peut être propriétaire à titreprivé des locaux dans lesquels lui-même ou sa société va exploiter. Exploitant individuel, il a une alternative : soit il inscrit l’immeuble à son bilan, soit il ne le fait pas. S’il ne le fait pas, il peut envisager la création d’une société civile immobilière. Exploitant en société, l’alternative est comparable : soit l’immeuble appartient à la société d’exploitation, soit il reste dans lepatrimoine privé du dirigeant. Dans ce second cas, la création de la SCI est également envisageable.
Il est le plus souvent à déconseiller aux entrepreneurs d’inscrire l’immeuble d’exploitation au bilan de leur société. Alors cet immeuble reste la propriété privée du dirigeant, lequel donnera à bail les locaux de l’entreprise.
Pour des questions d’organisation patrimoniale, une société civilepeut servir de cadre juridique à la détention du bien immobilier. L’intérêt du recours à la SCI comme support de l’immobilier d’entreprise est généralement tenu pour acquis pour des raisons aussi bien juridiques que fiscales.

Nous verrons une première partie l’intérêt de la séparation de l’immobilier de l’entreprise puis en seconde partie l’intérêt fiscal.

I - Opportunité du recours à la SCIde gestion

La société civile de gestion constitue une technique courante de séparation de l’immobilier et de l’entreprise. Elle peut par ailleurs présenter un intérêt sur le plan de la fiscalité de fonctionnement et dans la perspective de l’organisation d’une transmission. Si les intéressés détiennent déjà plusieurs SCI, la question peur se poser de savoir s’il est opportun d’en constituer unenouvelle à l’occasion d’un nouvel investissement.

1°) La SCI, technique de séparation de l’immobilier d’entreprise.

Après avoir rappelé l’intérêt de cette séparation, il faut en mesurer le degré puisqu’elle peut n’être que juridique ou être à la fois juridique et fiscale.

A / L’intérêt de la séparation organisée

Cet intérêt se vérifie aussi bien par les difficultés d’uneséparation a posteriori que par les avantages d’une séparation anticipée immédiate.

a) Les difficultés de la séparation a posteriori
Il peut se faire que la séparation de l’immobilier et de l’entreprise soit recherché après coup par le chef d’entreprise : allègement de la transmission de la société qui concerne murs et fonds en raison d’une insuffisante capacité de financement de l’acquéreur, ou pourconvenance personnelle, volonté du dirigeant de retirer l’actif immobilier pour se ménager des revenus locatifs soit indépendamment d’une transmission de l’entreprise soit à l’occasion de celle-ci, souci de transmettre un patrimoine immobilier aux enfants, etc.
Si la réunion de l’immobilier et du fonds au sein de la structure d’exploitation constitue n gage de surface financière accrue et sicela favorise peut-être un meilleur entretien des locaux, le retrait de ceux-ci de l’actif social est fiscalement coûteux et constitue une source de difficulté sur le plan juridique et/ou financier. Il n’existe pas en définitive d’échappatoire aux plus-values de sortie d’actif.
Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le recours à la technique de la scission ne permettra pas d’accéderau régime de faveur des fusions et d’opérations assimilées dans la mesure où une masse d’actifs immobiliers ne peut recevoir la qualification de branche complète d’activité.
Au même titre que la vente, le retrait d’actif avec attribution aux associés et générateur d’une plus-value professionnelle dont le régime variera selon que la société est ou n’est pas assujettie à l’IS. Dans une société...
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