La formation du contrat de vente

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TD DROIT DES CONTRATS SPECIAUX

* Séance N°2 : La formation du contrat de vente ; Le consentement et les avant-contrats

Commentaire d’arrêt : Cass. Civ. 27 mars 2008

Introduction :
L’arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 27 mars 2008 présenté ici est un arrêt très important de la jurisprudence, car il constitue un revirement de jurisprudence d’un arrêt de la Courde Cassation de 1993, confirmé en 2003 toujours par la Cour de Cassation. Cet arrêt apporte donc un point novateur, que nous allons étudier.
En l’espèce, par acte authentique en date du 30 juillet 1999, une société X consent à une autre société Y une promesse unilatérale de vente d’immeuble, dans laquelle il est précisé qu’elle serait ferme et définitive, et affublée d’un terme extinctif endate du 15 décembre 1999, prorogé au 28 février 2000, ainsi que de deux conditions suspensives portant sur l’absence d’hypothèque, et sur la justification du promettant d’un titre de propriété sur l’immeuble. Ainsi, l’acheteur potentiel, la société Y, ayant renoncé à la première condition, se voit attribuer la propriété du bien, la deuxième condition s’étant réalisée. Or, il s’avère que le 22décembre 2000 le vendeur, la société X, consent une promesse de bail à une troisième société Z laquelle devient bailleur commercial le 1er octobre 2000, si bien que le promettant (la société X) refuse de conclure la vente promise à la société Y, acheteur potentiel. Cette dernière assigne alors le promettant en exécution forcée de la promesse. Pour cela, le bénéficiaire, autrement dit l’acheteurpotentiel, se fonde sur une clause contractuelle qui stipulait que l'engagement du promettant à vendre l’immeuble était « ferme et définitif ». Mais la Cour d’Appel déboute la société aux motifs que les parties n’avaient pas prévu au sein de l’acte authentique l’exécution forcée de la promesse en cas d’inexécution et elle a donc estimé que le « défaut d’exécution par la société Foncière Costa de sonengagement de vendre ne pouvait se résoudre qu’en dommages-intérêts », sur le fondement de l’article 1142 du Code Civil. Le bénéficiaire s'est alors pourvu en cassation en reprochant, dans son 2ème moyen, aux juges du fond d'avoir dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du Code Civil. Ainsi, ayant prévu que la promesse serait ferme et définitive, lejuge pourrait sanctionner par l’exécution forcée de la vente l’inexécution d’une des parties
Dès lors, se pose la question de savoir si l’inexécution de la promesse de vente par le promettant doit se résoudre par l’allocation de dommages et intérêts seuls ou accompagnés d’une exécution forcée de la vente ?
La troisième chambre civile de la Cour de Cassation rejette, le 27 mars 2008, le pourvoiformé par les parties aux motifs que bien qu’il soit possible de déroger à l’application de l’article 1142 du code civil par le biais d’un accord entre les parties, celles-ci en ayant prévu que la promesse serait ferme et définitive, n’ont pas pour autant stipulé que l’inexécution de la promesse se résoudrait autrement que par l’allocation de dommages et intérêts.
Cette position de la Cour deCassation rejoint donc le point évoqué au début de cette introduction : elle a dans cet arrêt admis la possibilité d’une demande d’exécution forcée dans le cas d’une inexécution d’une promesse unilatérale, décision allant à l’encontre du mouvement jurisprudentiel opéré depuis 1993 à cet égard (I – L’exécution forcée admissible dans le cadre d’une PUV). Mais cette admission est pourtant restrictive,notamment dans un souci de protection du débiteur, si bien qu’à terme il se pourrait que le régime des promesses unilatérales se voie affubler d’une certaine confusion (II – Le risque d’une dualité de régime pour la promesse unilatérale de vente).
I – L’exécution forcée admissible dans le cadre d’une PUV
Si l’exécution forcée est maintenant admise en instituant l’allocation de dommages et...
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