La sci

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PASCAL DÉNOS
Diplômé d’expertise-comptable et Commissaire aux Comptes DESS en Banques et Finances

GUIDE PRATIQUE DE LA SCI
Modèles prêts à l’emploi sur CD-Rom
www.editions-organisation.com/livres/denos

Troisième édition

© Éditions d’Organisation, 1998, 2001, 2004 ISBN : 2-7081-3175-3

La création de la SCI

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LA CRÉATION DE LA SCI

La création d’une société civile immobilièrenécessite d’accomplir des démarches administratives et juridiques. La constitution d’une SCI doit être élaborée avec beaucoup de soin, car une mauvaise rédaction des statuts risque de ne pas permettre d’atteindre les objectifs poursuivis.

1. La rédaction des statuts
Les sociétés civiles immobilières ne font l’objet d’aucune loi spécifique. Elles sont soumises au droit commun des sociétésciviles, qui définit le cadre juridique général de leurs statuts. À l’intérieur de ce cadre, les futurs associés ont toute liberté pour adapter les statuts à leurs objectifs par des clauses facultatives.

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Guide pratique de la SCI

1.1. Attention aux SCI fictives
Si les éléments caractéristiques du contrat de société ne sont pas réunis (article 1832 du Code civil),la SCI est fictive et sa nullité1 peut être demandée en justice. Cas de SCI fictives • Absence de pluralité d’associés : une seule personne (le véritable apporteur) constitue une SCI avec un prête-nom (l’associé fictif est un « homme de paille », un « prête-nom »). Ce montage peut entraîner la nullité de la SCI . De plus, le prête-nom court un risque (sa responsabilité peut être engagée pour leremboursement des dettes...). Le véritable apporteur risque de perdre le contrôle des parts détenues par l’homme de paille, même s’il essaie de se garantir par la signature de cessions de parts en blanc (pratique illicite et peu sûre car le prête-nom peut vendre ses parts à un tiers, ou les parts peuvent être transmises aux héritiers suite au décès du prête-nom). • Absence d’affectio societatis :l’affectio societatis est l’intention de tous les associés de collaborer ensemble et sur un pied d’égalité au sein de la SCI. Dans une SCI familiale, les parents n’ont pas réellement l’intention d’être à pied d’égalité avec leurs enfants. De plus, les enfants ne sont associés que par la volonté de leurs parents. La SCI familiale ne possèdent pas alors d’affectio societatis2. • L’apport des associés estfictif : la SCI acquiert un immeuble avec un emprunt. Le capital de la SCI est élevé mais n’est pas libéré immédiatement. Les loyers encaissés permettent de rembourser l’emprunt et de libérer les apports des associés. L’apport des associés est fictif car les associés n’ont jamais eu l’intention de financer le patrimoine social par le capital social mais par un emprunt bancaire. Les associés n’apportentpas d’argent à la SCI. La SCI va autofinancer son capital. Les associés peuvent cependant argumenter que le financement du capital social s’est effectué grâce aux bénéfices, qui ont vocation à être attribués aux associés (voir cas pratique page 78). …/…

1. La société fictive est la principale cause de nullité. Il existe cependant d’autres causes de nullité : d’une part, les causes de nullité engénéral (consentement, capacité, objet, fraude) et d’autre part, les causes spécifiques tenant à la violation de l’article 1832 ou 1833 du Code civil (objet illicite et absence d’intérêt commun). 2. Le recours en justice pour défaut d’affectio societatis est délicat, car il est fondé sur des notions psychologiques peu compatibles avec les modes de preuve retenus par les tribunaux.

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La création de la SCI
…/… Conséquences d’une SCI fictive • Une SCI fictive peut-être annulée par décision de justice dans le cadre d’une action en nullité1. Cependant, les risques d’annulation d’une SCI fictive sont assez limités dès lors que la SCI n’est pas frauduleuse. • La cause de la nullité peut être régularisée : la nullité peut être régularisée jusqu’à ce que le...
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