La servitude de surplomb

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  • Publié le : 5 novembre 2009
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Un couple d'époux ayant la propriété d'un immeuble de type " chartreuse " et qui a pour élément d'esthétique sur la façade une corniche, voit le fond voisin changer de propriétaire.
Le nouveau propriétaire, une société d'HLM décide de construire un nouveau bâtiment sur ce terrain. Cependant, depuis que l'immeuble ait été construit, c'est à dire une trentaine d'année, la corniche était enempiétement sur le fond voisin.
Cependant, aucune procédure n'a été lancée pour demander la destruction de celle-ci.
Le couple ne souhaitant pas la construction du nouvel édifice souhaite suspendre le chantier en invoquant une servitude de surplomb sur le fond voisin acquise par prescription.

Le couple d'époux décide alors de lancer une procédure à l'encontre de la société d'HLM pour affirmer laservitude de surplomb acquise sur le fond voisin par prescription.
La société d'HLM fait par la suite appel de la décision. La Cour d'Appel de Bordeaux déboute une nouvelle fois la société d'HLM. Celle-ci fait alors un pourvoi de la décision en cassation.

La société d'HLM revendique le fait qu'une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui et que la cornichen'était pas de nature à éveiller l'attention de ses anciens propriétaires.
Néanmoins, la servitude pour prescrire, devait être continue, ininterrompue, paisible, publique et non-équivoque ce qu'était la corniche.
La société d'HLM soutient également qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage ou l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire et que le simpleélément décoratif d'un immeuble ne peut être un élément utile du fonds justifiant une servitude sur un autre fond.
Pour la Cour de Cassation, la corniche représente une utilité pour le fond dominant car elle forme un tout sur le plan architectural avec l'immeuble et permettait une balustrade qui avait un usage et une utilité pour les époux.

Une servitude pourrait-elle conférer le droit d'empiétersur la propriété d'autrui ?

Dans un premier temps, nous observerons que les éléments constitutifs de la servitude de surplomb en font une servitude atypique ( I ). Par la suite, nous verrons que la constitution de cette servitude ne sera certainement pas interprétée comme un arrêt de jurisprudence ce qui rend cette catégorie de servitude improbable ( II ).

I Une servitude atypique : leséléments constitutifs de la servitude de surplomb

La servitude de surplomb apparaît doublement atypique, d'abord car son aspect passif n'est d'autre qu'un empiétement en volume pesant sur le fond servant ( A ), et ensuite car son aspect actif est en réalité un droit de jouissance exclusif profitant au fond dominant ( B ).

A L'aspect passif : un empiétement en volume pesant sur le fond servantLa servitude est un démembrement du droit de propriété très encadré par le droit ( 1 ) et obtient un nouveau statut par cet arrêt ( 2 ).

1) La servitude ne devant pas interférer avec le droit à caractère absolu du droit de propriété

En effet, la servitude est un démembrement du droit de la propriété. Le fond servant se trouve doté d'une charge que le propriétaire de l'immeuble doit respecter.Ce dernier perd donc certaines des prérogatives que lui confère habituellement le droit de propriété. Toutefois, il conserve son droit de propriété, même démembré. La servitude ne le prive jamais totalement de son droit de jouir et de disposer de son bien qui lui est reconnu par l'article 544 du Code Civil.
La cour de Cassation qui souhaite protéger la propriété, a alors fait application decette définition dans une décision du 21 juin 2001, concernant une affaire similaire. L'immeuble d'une des parties au litige était prolongé d'une véranda construite en surplomb d'une terrain adjacent. Les juges du droit affirmèrent à cette occasion qu' " une servitude ne peut conférer le droit d'empiéter sur la propriété d'autrui ".
Cependant, l'arrêt du 12 mars rejette le pourvoi qui...
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