La situation du bailleur en droit marocain

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  • Publié le : 14 mai 2011
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Introduction :

« Les conventions valablement faites tiennent de loi à ceux qui les ont faites», disposition qui connait diverses dérogations en matières de contrat de bail, vue les considérations et les orientations prises lors de l’élaboration des régimes juridiques spéciaux en la matière.
Le régime juridique du bail a connu en effet une véritable évolution ; il fut mis en place, endroit positif, pour la première fois par les dispositions relatives au louage des choses contenues dans le DOC ; dispositions qui ne permettaient pas d’assurer un équilibre entre les intérêts parfois contradictoires du bailleur et du locataire.
Le régime du droit commun du bail consacrait plus, l’autonomie de la volonté et le respect absolu du droit de propriété, prévoyant ainsi desdispositions favorables au bailleur au détriment du locataire.
Vu l’insuffisance des dispositions du DOC à résoudre les multiples problèmes liés à ce contrat, la mise en place d’un régime juridique spécial à la location des immeubles s’est révélé nécessaire, c’est ainsi qu’est apparu en 1928 un Dahir relatif aux baux d’habitation et le Dahir de 1930 réglementant les rapports entre bailleurs etlocataires d’immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. C’est ainsi qu’il fut mis en place pour la première fois un texte visant la protection des locataires commerçants contre d’éventuelles évictions abusives.
Toujours dans le but d’assurer un équilibre dans le rapport bailleur – locataire, d’importantes modifications furent apporté aux dits textes, modifications caractérisées toujourspar une restriction des pouvoirs du bailleur et par un infléchissement du droit de propriété.
Bien qu’il soit détenteur d’un droit réel sur l’immeuble, le bailleur se trouve, du moment qu’il a contracté un bail, soumis à certaines règles d’ordre public visant à protéger son droit de propriété tout en préservant les droits du locataire qui peut même être détenteur d’un droit de propriétécommerciale.
Ces dispositions s’apparentent particulièrement au niveau du droit de renouvellement du contrat, de protection de l’immeuble loué et des indemnités dues à ce titre.
Ainsi avant de traiter des dispositions qui gouvernent l’exercice du droit de propriété du bailleur il convient de voir les obligations qui lui incombent au titre de l’exécution du contrat de bail.

I – Obligationsdu bailleur :
1- obligations principales :
a - la délivrance :
Aux termes de l’article 635 du DOC, le bailleur est tenu de deux obligations principales ; celle de délivrer la chose loué au preneur et celle de la garantir. Pour l’essentiel, le DOC régit l’obligation de délivrance par les mêmes dispositions que l’obligation de délivrance dela chose vendue (art 636 du DOC). Cette obligation se caractérise par deux faits ; à savoir : le délaissement qui se manifeste principalement par la remise des clés et la prise de possession par le preneur. Le bailleur est tenu de livrer l’immeuble loué ainsi que ses accessoires.
La livraison doit intervenir aussitôt après la conclusion du contrat, sauf délai exigé par la nature de la choseou par l’usage. Rien ne s’oppose à ce que les parties s’accordent sur un délai déterminé pour la délivrance de l’immeuble loué. Dans tel cas, le bailleur serait tenu de livrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait le jour de la conclusion du contrat (art 512). Les détériorations survenues entre temps ouvrent au preneur droit à la résolution ou au réajustement du loyer d’un montant correspondantà la dégradation des lieux.
En cas de manquement à l’obligation de délivrance (à l’échéance du terme convenu entre les parties ou après mise en demeure du bailleur), le locataire est en mesure de demander soit :
 L’exécution forcée : le preneur peut être autorisé à exécuter la délivrance lui-même et aux dépends du propriétaire. Dans la pratique, le caractère continu du contrat de bail...
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