Le logement familial

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  • Publié le : 19 mars 2010
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Le logement familial

Cas pratique1 :

Nina et Ernest sont mariés sous le régime de la séparation des biens.
Ils sont locataires d'un appartement.
Ernest quitte l'appartement conjugal et donne congé au propriétaire. Cependant, Ernest se voit mit en demeure par le bailleur qui lui réclame le paiement des trois derniers mois de loyer.
Ernest refuse de payer.
Ernest est il tenu de payer lasomme qui lui est demandé malgré qu'il ait donné congé au propriétaire?

Ce cas va donner lieu à l'application de l'article 1751 du code civil parce que le droit par lequel est assuré le logement est le droit au bail.
Nina et Ernest se sont séparés , il y a donc une séparation de fait .
Mais, ils restent cependant toujours mariés tant qu'il n'y a pas eu de jugement de divorce.
Parconséquent, les deux époux sont soumis au respect du régime primaire impératif.
Les deux époux sont co-titulaires du droit au bail prévus par l'article 1751 du code civil et cela même si Ernest et Nina ce sont séparés.
En effet, l'article 1751 du code civil est un texte d'ordre publique applicable à tous les régimes matrimoniaux . Ainsi, peu importe si Ernest et Nina se sont mariés sous le régime deséparation des biens.
L'article 1751 du code civil concerne la situation ou les époux sont locataires, ce qui est le cas dans notre cas pratique.
Il y a cotitularité du bail sous deux conditions.
D'une part, le local doit être un local à destination exclusivement familiale, autrement dit, le local ne doit présenter aucun caractère professionnel. En effet, l’art. 1751 est inapplicable au logement defonction, aux locaux commerciaux, aux locaux professionnels, de même qu’au logement accessoire à des locaux commerciaux, professionnels, ruraux ou mixtes. . En l'espèce, l'appartement ne présente aucun caractère professionnel.
D'autre part, le local doit être réservé à l'habitation effective des deux époux.
La jurisprudence considère que ne sont pas des locaux réservés à l’habitation effective desépoux les résidences secondaires,les locaux jamais habités par la famille,les locaux qui ne sont plus habités par la famille, les emplacements de parking,et les locaux où vivent un seul époux.
Cependant, sont des locaux réservés à l’habitation effective des époux, ces mêmes locaux (hors emplacement de parking) en cas de séparation de fait. Il s’agit d’une jurisprudence minoritaire et elle imposedeux conditions cumulatives. Il faut que le local soit occupé par un seul époux ou par les enfants et que le local ait été loué par au moins un des deux époux avant la séparation.
En l'espèce Ernest et Nina étaient locataire de l'appartement avant la séparation de fait, de plus après la séparation de fait l'un des deux époux continue de vivre dans cette appartement ( il s'agit de Nina).
Ainsiles deux conditions à la cotitularité posées par l'art. 1751 du code civil sont réunies.
Par conséquent Nina et Ernest sont bien cotitulaire .
Quelles sont les conséquences de cette cotitularité ?
La chambre sociale de la cour de cassation du 4 novembre 1967 a jugée que « lorsqu’un bail à durée indéterminée a été consenti à plusieurs copreneurs, chacun de ceux-ci a la possibilité d'y mettre finen donnant congé, même sans l'accord des autres ; il en est ainsi lorsque deux époux sont colocataires d'un logement en application de l'art. 1751 du code civil »
Ainsi, Ernest peut mettre fin au bail même si Nina décide de continuer le bail.
Mais, cela ne veut pas dire que Ernest ne peut pas se voir mis en demeure par le bailleur .
Le bailleur peut réclamer le montant du loyer à l’un oul’autre des époux.

En effet, l'article 220 du code civil prévoit une solidarité entre époux par rapport aux dettes ménagères. Le loyers est considérés par la jurisprudence comme étant un dépense ménagère ( Cass civ 2°, 3 octobre 1990 et confirmé par d'autres décisions).
Ainsi, les deux époux cotitulaires du bail du logement familiale « sont tenus solidairement du règlement du loyer et des...
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