Le logement social

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  • Publié le : 1 mai 2011
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LES OPERATEURS DU LOGEMENT SOCIAL

Il n’existe pas de modèle européen d’organisme de logement social, leur forme et leur statut varient d’un pays à l’autre. Malgré cela, les systèmes d’acteurs sont en pleine restructuration dans certains pays, et ce phénomène se généralise. De plus, les opérateurs voient leur mission initiale de simple constructeur/gestionnaire évoluer vers une activitébeaucoup plus large et complexe.

Systèmes d’acteurs :

Chacun des pays de l’Union Européenne a mis en place un système spécifique d’acteurs, constructeurs et gestionnaires de logements sociaux, en locatif et en accession à la propriété :
Soit le parc est géré directement par les communes qui sont à ce titre propriétaire, gestionnaire.
Soit ce sont des sociétés en prise directe ou indirecte avecl’Etat, les communes ou encore les régions
Soit ce sont des sociétés indépendantes qui sont contrôlées par des groupements professionnels, des associations charitables ou encore par les habitants.
La forme dominante au sein des 15 Etats sont les organismes contrôlés directement ou indirectement par les pouvoirs publics que l’on connaît sous la dénomination générique entreprise publique locale ouencore nationale (entendue au sens large).
Schématiquement, ces entreprises ont soit une compétence limitée au territoire de la commune ou de la région (France, Espagne, Italie, Suède) soit elles jouissent d’une compétence sur l’ensemble du territoire national avec un monopole (Portugal, Grèce) ou soit elles ont une compétence nationale et peuvent être mises en concurrence (Pays Bas).
Leurcompétence traditionnelle sont la construction et la gestion d’un parc de logement social. D’une manière générale, elles se voient appliquer une législation spécifique qui concerne leur objet social, leur champ d’activité, leur forme et aussi leur gestion. Ces limitations législatives, permettent à certains de ces bailleurs de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
L’Allemagne échappe à ces généralités,en effet, toute personne physique ou morale peut exercer l’activité de bailleur social.
En général, ces bailleurs reçoivent un agrément particulier des pouvoirs publics pour pouvoir exercer leur activité.
La taille de leur patrimoine est très variable d’un pays à l’autre et même au sein de chaque pays. Il existe des opérateurs qui gèrent des parcs de moins de 100 logements et d’autres quigèrent des parcs de plus de 100 000 logements.

Tendances :
Globalement, les communes ou plus largement les collectivités locales, jusque dans les années 80, assuraient la mission de bailleur social. Elles étaient propriétaires du parc, constructeurs, et gestionnaires. A ce titre, elles en étaient responsables financièrement. Progressivement, sous l’impulsion des restrictions budgétaires, del’évolution des politiques du logement et de la mission assignée aux opérateurs, les communes se délient de leur compétence initiale, seules les communes Portugaises, Irlandaises et Anglaises ont encore un parc public qui dans les 10 années à venir risque d’être transféré. Il y a les pays précurseurs tels que l’Allemagne qui dès l’origine a permis à toute personne physique ou morale d’exercer cette activité,les Pays Bas dont les corporations de logement depuis une dizaine d’années ont acquis leur autonomie, le Royaume Uni qui continue de transférer progressivement son parc public aux Housing Association. Ce mouvement continue et s’accélère dans le reste de l’Union Européenne :

Les collectivités locales confient leur parc à des organismes de droit privé ou de droit public qui sont indépendantesfinancièrement. L’entité publique continue à contrôler le bailleur sous forme de tutelle ou sous contrôle de l’actionnariat (Espagne, Suède, France, Danemark, Royaume Uni, Irlande).
Le bailleur social, entreprise publique « indépendante » est un outil de politique du logement au service de la collectivité locale. La place stratégique de l’entité locale n’est pas remis en cause, au...
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