Les baux commerciaux

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  • Publié le : 6 avril 2010
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LES BAUX COMMERCIAUX
I- Les originalités du bail commercial :
Le bail a une durée minimale de 9 ans, au bout de trois ans possible de résiliation unilatérale du preneur, à la fin le bailleur devra payer une indemnité compensatrice pour pouvoir récupérer le local, étant donné que le fonds de commerce appartient au preneur. L’indemnité vient réparer le préjudice du preneur.
Renouvellement dubail possible pour neuf ans encore puis à la fin il pourra encore renouveler pour neuf et ainsi de suite, il s’agit de la propriété commerciale = droit de renouvellement ;
Le preneur a un droit de jouissance (un droit personnel) seulement comme il a droit à un renouvellement encore et encore on considère que c comme une propriété c’est pourquoi c une propriété commerciale ; donc c une vocation enrenouvellement c mieux approprié que « droit au renouvellement » car le bailleur peut s’opposer par paiement dune indemnité d’éviction.
- Le statut = c des règles dérogatoires au droit commun,
- La teneur du statut = il est protecteur, on protège le fonds de commerce du preneur ;
Loi applicable :
Décret de 1953 sur les baux commerciaux
Article L. 145-1 et suiv.
Article R.145-1
Loi du 4aout 2008 a modifié les articles des baux commerciaux
Procédure :
Juridiction compétente c le TGI, donc en cas de problème de loyer il faut aller devant le président du TGI (R 145-23 et suiv).
Résiliation :
Le bail est un CDD normalement on devrait attendre l’expiration du contrat, or non on peut demander une résiliation avec préavis, il envoi un lettre de résiliation qui s’appel un congé = cun acte extra judiciaire qui doit absolument être fait par huissier ( C une disposition d’ordre public) donc pas possible de faire congé par lettre avec accusé de réception comme en droit commun.
Si jamais pas de résiliation et qu’on arrive à la fin du contrat ici il n’ya pas de tacite reconduction comme en droit commun (car la tacite reconduction = c un nouveau contrat qui s’enchaîne) donc pourle bail commercial si à l’issue du CDD rien ne se produit le même contrat se reproduit pour une durée indéterminée ;
Le bailleur envoi un congé (6 mois avant fin de contrat) par acte d’huissier, le preneur soit il dit rien soit il envoi une demande de renouvellement (6 mois avant fin de contrat) ;
Le bailleur peut envoyer un congé avec offre de renouvellement, le litige peut concerner le loyerde renouvellement on passe devant une commission de conciliation avant d’aller voir le président du TGI.
Le bailleur peut envoyer un congé sans offre de renouvellement mais avec indemnité d’éviction
Le bailleur peut envoyer un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction = en cas de faute grave du preneur, (145-18, 145-17 I) code commerce) si les conditions d’application dustatut ne sont pas remplies ( c une dénégation du statut) pas possible de bénéficier de l’indemnité ;
I- Champ d’application du statut :
L.145-1 à L.145-5
- il faut être commerçant ou artisan et avoir un fonds ;
- une immatriculation
- un local
- un contrat de bail

A- Baux soumis de plein droit au statut :

1) Un bail :
Sont exclues des baux commerciaux :
Les baux de longues durées :- Les concessions immobilières
- Bail emphytéotique (98 ou 99 ans) le locataire ici à un droit réel sur le bien (arrêt civ 3e 29 avril 2009 bail de terrain avec édification de constructions ici le statut peut s’appliquer sur le terrain sur lequel a été édifié les constructions, et dans le bail y avait des dispositions propres au bail commercial, le bailleur avait recopié les dispositions dubail commercial donc ici c’est une requalification du bail emphytéotique.)
Les baux de courtes durées :
- Convention d’occupation précaire : mise à disposition d’un local à un occupant (et non preneur) le propriétaire peut mettre fin à tout moment au contrat sans motif ; des circonstances objectives et exceptionnelles indépendantes de la seule volonté des parties permettent de bénéficier de la...
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