Les mirages de la location en meublé professionnel
(Copyright Mieux Vivre Votre Argent mars 2001) Mieux Vivre Votre Argent n°244 (mars 2001), pages 51 à 55.
Aussi favorable soit-il, le statut de LMP n’apporte rien à un investissement de piètre qualité.
Niché dans le Code général des impôts, figure encore un statut fiscal particulièrement avantageux, celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Elitiste, sans doute: le ticket d’entrée approche les 3 millions de francs. Mais tellement séduisant… Attention toutefois : le statut fiscal n’est qu’un habillage, trop souvent mis en avant pour masquer les faiblesses du produit emballé. Il faut porter au moins autant d’attention au produit qu’à l’emballage, même cousu d’or.
Quatre avantages essentiels

Quels sont donc les avantages si extraordinaires du statut de LMP? On en compte essentiellement quatre. Ils résultent de règles particulières au régime d’imposition des locations meublées, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La première autorise le loueur professionnel à :
· déduire de ses recettes l’intégralité des charges: intérêts d’emprunt, taxes foncière et professionnelle, cotisations sociales, frais de comptabilité, etc. Mais
· aussi les "frais d’établissement", dans lesquels entre l’intégralité des frais d’acquisition du bien immobilier (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, etc.). Ceci ne manque pas de se traduire par un important déficit l’année d’installation. Or, deuxième avantage, le
· déficit est imputable sur le revenu global du contribuable, lui offrant ainsi une belle économie d’impôt. Troisième avantage: le bien immobilier est amortissable, même s’il n’est pas neuf. Avec une restriction toutefois. Le déficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur les revenus d’ensemble du contribuable. Mais il est reportable sur les recettes des années suivantes, sans limite de montant ni de durée.
· en cas de revente du bien après cinq ans, la plus-value est totalement