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Les mirages de la location en meublé professionnel
(Copyright Mieux Vivre Votre Argent mars 2001)
Mieux Vivre Votre Argent n°244 (mars 2001), pages 51 à 55.
Aussi favorable soit-il, le statut de LMP n’apporte rien à un investissement de piètre qualité.
Niché dans le Code général des impôts, figure encore un statut fiscal particulièrement avantageux, celui de loueur en meublé professionnel(LMP). Elitiste, sans doute: le ticket d’entrée approche les 3 millions de francs. Mais tellement séduisant… Attention toutefois : le statut fiscal n’est qu’un habillage, trop souvent mis en avant pour masquer les faiblesses du produit emballé. Il faut porter au moins autant d’attention au produit qu’à l’emballage, même cousu d’or.
Quatre avantages essentiels

Quels sont donc les avantages siextraordinaires du statut de LMP? On en compte essentiellement quatre. Ils résultent de règles particulières au régime d’imposition des locations meublées, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La première autorise le loueur professionnel à :
· déduire de ses recettes l’intégralité des charges: intérêts d’emprunt, taxes foncière et professionnelle, cotisations sociales, frais decomptabilité, etc. Mais
· aussi les "frais d’établissement", dans lesquels entre l’intégralité des frais d’acquisition du bien immobilier (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, etc.). Ceci ne manque pas de se traduire par un important déficit l’année d’installation. Or, deuxième avantage, le
· déficit est imputable sur le revenu global du contribuable, lui offrant ainsi une belle économied’impôt. Troisième avantage: le bien immobilier est amortissable, même s’il n’est pas neuf. Avec une restriction toutefois. Le déficit généré par l’amortissement ne peut pas être imputé sur les revenus d’ensemble du contribuable. Mais il est reportable sur les recettes des années suivantes, sans limite de montant ni de durée.
· en cas de revente du bien après cinq ans, la plus-value est totalementexonérée. Attention! Seul le loueur professionnel a droit à l’exonération de la plus-value et à l’imputation du déficit sur son revenu global. Pourtant taxé lui aussi aux BIC, le loueur en meublé non professionnel est privé de ces deux faveurs fiscales.
Comment devient-on loueur en meublé professionnel ?

Alors, comment devient-on loueur en meublé professionnel? "Les loueurs professionnels, ditl’article 151 septies du CGI, s’entendent des personnes inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés qui réalisent plus de 150000 francs de recettes annuelles ou retirent de cette activité au moins 50% de leur revenu." La première condition à remplir est donc de se faire immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce, ce qui n’est pas toujours acquis d’avance.Certains greffiers considèrent en effet que la location de logements n’est pas une activité professionnelle au regard du droit commercial. En conséquence, ils refusent l’inscription au RCS. Qu’importe, répond l’administration des impôts, le statut est acquis sur simple justification d’un refus d’inscription.
Les membres de professions réglementées comme les médecins, les notaires, les avocats, lesexperts-comptables, etc., rencontrent un autre problème. La qualité de commerçant est incompatible avec l’exercice de leur activité principale. Mais la parade existe là encore. Il leur suffit de réaliser l’opération par le biais d’une société commerciale de type "SARL de famille".
C’est le conjoint du professionnel libéral qui est nommé gérant et qui endosse seul la qualité de commerçant. Notonsqu’en dehors de ce cas précis, le recours à la société de famille est également fréquent à des fins de transmission patrimoniale.
Un moyen d’obtenir une couverture sociale pour les chefs d'entreprise et les commerçants

Le fait d’être commerçant oblige le loueur en meublé (ou son conjoint) à payer des cotisations sociales propres à ce régime, même s’il est déjà couvert par ailleurs. Il...
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