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  • Publié le : 23 mars 2011
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LA PROTECTION DE L’ACQUÉREUR IMMOBILIER ET LES RESPONSABILITÉS DE L’AGENT IMMOBILIER

LA PROTECTION DU BENEFICIAIRE D’UN AVANT-CONTRAT

LA PROTECTION DE L’ACQUEREUR IMMOBILIER NON PROFESSIONNEL

Les articles L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation organisent la protection de l’acquéreur non professionnel qui a conclu un avant-contrat avant la signature du contratconstatant ou réalisant la convention d’acquisition de l’immeuble . Ce régime d’ordre publique, d’une part, instaure au profit de l’acquéreur selon la forme authentique ou non de l’acte, soit un délai de réflexion avant de s’engager définitivement à l’égard du promettant, soit un délai de rétractation et, d’autre part, réglemente les versements d’argent à l’occasion de la signature desavant-contrats.
A noter que si l’acquisition n’est pas précédée d’un avant contrat, le dispositif est applicable à l’acte d’acquisition lui-même. En pratique il s’agira du délai de réflexion préalable à la signature de l’acte authentique.

Champ d’application :
Immeuble concernés :
La réglementation s’applique aux acquisitions portant sur des immeubles d’habitation, bâtis ou à construire. Son concernés :* les immeubles individuels ou collectifs, sans distinction en fonction du nombre de logements objet de la vente promise,
* les immeubles à usage de résidence principale ou secondaire, les logements destinés à l’usage de l’acquéreur ou à la location,
* les immeubles anciens ou neufs,
* les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement (ou à terme),
* les immeubles libres ouoccupés.
Faute de précision, il semble qu’en cas de local à usage mixte (professionnel et d’habitation ou commercial et d’habitation) il faille raisonner en fonction du critère principal et de l’accessoire.
Selon l’administration mais sous réserve de l’application des tribunaux, un terrain à bâtir acquis dans le but d’y édifier une habitation avec ou sans le concours d’un entrepreneur du bâtimentne figure pas parmi les immeubles concernés par ce dispositif pour les raisons suivantes : le champs d’application de ce dispositif, est lié à l’objet du contrat en cause. Or, dans le cas d’un terrain à bâtir, le contrat a pour objet l’acquisition de l’immeuble déterminé que constitue le terrain. L’usage direct de celui-ci n’est pas l’habitation même si la cause du contrat ou le motif del’acquisition est l’édification ultérieure d’un bâtiment destiné au logement.

Opérations concernées :
Cette réglementation s’applique aux avant-contrats ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble bâti ou la vente d’un immeuble à construire.
Le régime s’applique également aux avant-contrats relatifs à la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance, et à ceuxrelatifs à la location-accession, seul contrat susceptible d’être pratiqué dans le secteur protégé.
En revanche, les adjudications forcées, régies par des textes spécifiques, ne sont pas soumises à ce dispositif.

Promettants et vendeurs concernés :
Tous les vendeurs d’immeubles sans exception ni distinction sont soumis à cette réglementation : vendeurs professionnels (tels que les organismesfinanciers, compagnies d’assurance, etc. .) ou non, personnes physiques et personnes morales, ainsi que les personnes de droit privé ou celles de droit public.
La réglementation s’applique aux acquéreurs non professionnels. Faute de définition, il faut considérer que sont concernés les acquéreurs qui contractent un avant-contrat immobilier pour leurs besoins privés et familiaux, notion quidevrait inclure le professionnel lorsqu’il achète en dehors de sa sphère de compétence. La notion de « non professionnel » peut englober des personnes morales, telle une société civile immobilière constituée pour réaliser une opération unique, voire une société commerciales réalisant une acquisition isolée.
Sont en revanches exclus sans ambiguïté les constructeurs ou rénovateurs, les personnes...
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