Les obligations du promettant avant la levée d’option dans la promesse unilatérale de vente

La question qui se pose est de connaitre les droits du bénéficiaire face à la rétractation du promettant ? En principe la formation de la vente ne dépend plus du promettant mais exclusivement du bénéficiaire, le promettant prend l’engagement irrévocable de vendre au bénéficiaire le bien pendant la durée de la promesse.
Ainsi, la rétractation du promettant avant la levée de l’option ne devrait pas constituer un obstacle à la perfection de la vente promise. Cette analyse classique a été remise en cause par un arrêt de la 3eme chambre civile en date du 15 décembre 1993 qui a décidé qu’en cas de rétractation du promettant avant la levée de l’option du bénéficiaire celui-ci ne pouvait exiger l’exécution forcée de la vente, le bénéficiaire ne disposant seulement que d’un droit à réparation en raison du manquement de l’obligation de faire du promettant. Cette décision a été critiquée par la doctrine car elle enlève toute sécurité juridique à la promesse unilatérale de vente en accordant une faculté de rétractation du promettant moyennant le paiement de dommages et intérêts.
Pour pallier à cela, les contractants insèrent des clauses pénales à la charge du promettant, mais la cour de cassation, dans un arrêt du 27 mars 2008 en reconnaissant que les parties à une PUV sont libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente.
La clause doit être explicite et doit donner le droit d’exiger l’exécution forcée par dérogation aux dispositions de l’article 1142 du Code