Rapport de stage

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  • Publié le : 3 juin 2012
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Nue propriété et cession d’usufruit
L’usufruit et la nue propriété
Un bien mobilier ou immobilier est généralement détenu en pleine propriété. Lorsque le bien procure des revenus, ce droit de propriété regroupe alors deux droits différents : Le droit d’usufruit = Le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Le droit de nue propriété = Le propriété juridique du bien

Nuepropriété Pleine propriété

=

+
Usufruit

Le démembrement de propriété
Il est assez classique, notamment sur des biens immobiliers, de procéder à un démembrement du bien immobilier. Cela signifie que pendant un certain temps, le propriétaire de l’usufruit et le propriétaire de la nue propriété sont deux personnes différentes. Ce démembrement cesse le jour de l’extinction de l’usufruit et le nupropriétaire devient alors plein propriétaire du bien. Il existe deux types d’usufruit : L’usufruit viager : Qui cesse le jour où l’usufruitier disparaît L’usufruit temporaire : Fixé pour une durée de 1 à 30 ans et qui cesse au plus tard à la fin de cette durée, à moins que l’usufruitier ne disparaisse avant.

SARL au capital de 10 000 € • Siège social : 17 rue Mesnil, 75116 Paris Tél 01.56.28.07.94• Fax : 01.70.24.71.23 • R.C.S PARIS B 443 104 617 Garantie financière et Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle conformes aux articles L530-1 et L530-2 du Code des Assurances.

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Les avantages du démembrement
Les raisons d’un démembrement de propriété sont nombreux et peuvent répondre à des besoins très variés. Les raisons peuvent être économiques ou fiscales.

ÉconomiquesPosséder un usufruit permet d’utiliser un bien immobilier ou d’en percevoir les revenus sans avoir à se soucier de sa revente ou sa transmission. A l’inverse être nu propriétaire d’un bien permet de fournir temporairement un revenu à une autre personne sans se démunir de son bien.

Fiscales
En cas de démembrement de propriété, le nu propriétaire n’est pas assujetti à l’ISF sur la valeur dubien. L’achat d’une nue propriété permet également de réaliser mécaniquement une plus value le jour de la réunion de l’usufruit et de la nue propriété.

Le démembrement de propriété peut s’opérer via une donation ou via une cession, temporaire ou viagère, de l’usufruit. Les donations d’usufruit ou de nu propriété répondent généralement à des besoins d’ordres familiaux : Donation de la nue propriétéd’un bien aux enfants, les parents gardant l’usufruit viager du bien. Donation de la nue propriété au conjoint survivant afin de lui assurer une sécurité financière. Donation temporaire d’un usufruit à un enfant afin de lui procurer temporairement des revenus. Les cessions, généralement temporaires, d’usufruit répondent quant à elles à une vrai logique financière et fiscale : Les 2 grands typesd’opérations financières réalisables à partir de ce principe sont :

1) 2)

L’achat temporaire d’usufruit L’achat de nue propriété

SARL au capital de 10 000 € • Siège social : 17 rue Mesnil, 75116 Paris Tél 01.56.28.07.94 • Fax : 01.70.24.71.23 • R.C.S PARIS B 443 104 617 Garantie financière et Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle conformes aux articles L530-1 et L530-2 du Codedes Assurances.

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L’achat temporaire d’usufruit
Rendement :
+

Risque :
+

Liquidité :
+

Le principe
L’investisseur achète de façon temporaire l’usufruit d’un bien immobilier (type SCPI du bureau ou mur de magasin). La rentabilité de telles SCPI oscille généralement autour de 5,5%. La valeur d’un usufruit temporaire sur 10 ans, se négocie aux environ de 35%, soit environ 6 fois lavaleur estimée du coupon annuel.

Exemple
1. 2. 3. L’investisseur achète pour 10 000€ d’usufruit temporaire. Il perçoit chaque année un revenu foncier de 1 570€ par an. Ce revenu est indexé sur l’évolution des prix Le taux de rendement interne de l’opération est de l’ordre de 9% à 12% en fonction de l’évolution des loyers.

Avantages
La rentabilité de l’opération est largement...
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