Vente amiable apres saisie immobiliere

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  • Publié le : 14 mai 2010
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EXPOSE

LA VENTE APRES SAISIE IMMOBILIERE

INTRODUCTION

L’ordonnance du 21 avril 2006 a profondément modifié le régime de la saisie immobilière. Cette ordonnance a été complétée par deux décrets en date des 27 juillet et 23 décembre 2006.
La principale innovation de cette réforme, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, est la possibilité offerte au débiteur saisi de solliciterl’autorisation du juge de l’exécution pour vendre à l’amiable l’immeuble saisi. C'est donc une vente conventionnelle faite par autorité de justice.

Notons cependant que le débiteur saisi a toujours la possibilité de négocier avec le créancier poursuivant et les créanciers inscrits pour obtenir qu’ils consentent à la vente amiable. Comme sous l’ancien régime, il est aussi possible d’imposer cette venteamiable aux créanciers saisissants et aux créanciers inscrits quand le prix obtenu est suffisant pour les désintéresser (article 2200 al 2 du code civil).

Dans cet exposé on s’intéressera plus particulièrement aux point posant des difficultés et interrogations pratiques tout en suivant le déroulement de la vente amiable qui se décompose en deux étapes :
la fixation des conditions de la ventepar le juge
le contrôle du juge.

la fixation des conditions de la vente par le juge

Il faut présenter au juge une demande d’autorisation. Le juge, après avoir vérifié que la vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur, rend sa décision.Avant que le notaire puisse instrumenter, le juge tranche obligatoirement 4 points :

- il fixe le prix en-dessous duquel la vente ne peut pas avoir lieu,
Il semble donc que l’action en rescision ne soit pas possible dans la mesure où le juge fixe un prix plancher en dessous duquel la vente ne peut pas avoir lieu.

- il fixe les conditions particulières de la vente,Il semble néanmoins que les parties peuvent insérer au contrat les clauses qu’elles veulent, sous les réserves suivantes :
▪ ces stipulations doivent respecter les conditions particulières imposées par le juge de l’exécution dans son jugement autorisant la vente amiable.
▪ L’article 2203 interdit toute vente à tempérament en prévoyant que l’actenotarié de vente n’est établi que sur consignation du prix, des frais de la vente et justification du paiement des frais de procédure taxés. Les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. Les textes n’indiquent pas comment s’opère la consignation. Par analogie avec l’article 221 du code civil sur les adjudications, il semble qu’il puisse être remis à la CDC ou à unséquestre. En ce dernier cas, il sera prudent de prévoir une clause de nantissement.

Interrogations : Peut-on insérer des conditions suspensives et notamment celles concernant la protection de l’acquéreur consommateur et de l’acquéreur emprunteur ? On ose espérer que le juge évoquera ces points dans sa décision autorisant la vente amiable. Par ailleurs, s’agissant d’unedisposition d’ordre public, il semble difficile de pouvoir l’écarter.

- il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant,

- il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne peut pas excéder 4 mois.

Observation générale : Les textes n’ont pas imposé de forme d’avant contrat spécifique : PUV, PSV valant vente ou ne valant pasvente.

Pour établir la vente, le notaire se fait remettre contre récépissé les documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de la vente ; il est préférable que cette liste soit détaillée.
Le notaire doit aussi se faire remettre l’état ordonné des créances, s’il a été établi par le créancier poursuivant.

Il semble indiscutable que le vendeur soit tenu des garanties...
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