Commentaire d’arrêt cour de cassation civile 3 du 21 septembre 2011

L’arrêt en question vient une nouvelle fois préciser et entériner la distinction entre les différentes notions et notamment entre vice caché et vice apparent. En l’espèce, aux termes d’un acte du 08 novembre 2002, les époux X ont acquis en l’état futur d’achèvement un appartement de la société civile immobilière Chalets le Clarée. Au moment de la prise de possession des lieux les acquéreurs ont émis des réserves au regard des menuiseries extérieures exprimées dans un courrier adressé au vendeur le 18 mars 2003. Après expertises les époux X ont assigné la société, vendeur d’immeuble à construire en paiement au titre du préjudice. La cour d’appel de Chambéry a déclaré recevable l’action des acquéreurs dans un arrêt du 16 juin 2009 et condamné le vendeur. Suite a cette décision la SCI venderesse s’est pourvue en cassation. Et la cour s’est prononcée sur la question de savoir si les réserves émises par les acquéreurs dès la prise de possession mais dont l’étendu et les conséquences ne pouvaient être connu qu’après expertise constituaient un vice apparent ou caché. Dans son arrêt du 21 septembre 2011 la 3ème chambre civile a rejeté le pourvoi considérant que l’étendu du désordre n’ayant pu être révélé que par expertise, il s’agit dès lors d’un vice non apparent qui entre dans le champs d’application de la garantie décennale. La cour vient se prononcer sur la qualification du désordre, en tant que vice caché (I) et par conséquent fait application du régime spécial dérogatoire de la garantie décennale (II)

I- la qualification de vice caché

Pour parvenir à cette qualification il s’agit d’opérer une distinction des différentes notions (A) et de préciser les éléments caractéristiques du vice caché (B)

A- distinction des notions

Afin d’opérer la bonne qualification, il s’agit de faire une première distinction entre le défaut de conformité et le vice (1) et une seconde