L'exploitation du fonds de commerce

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  • Publié le : 15 décembre 2010
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Chapitre 2 : l’exploitation du fonds de commerce

La clientèle est l’élément essentiel du fonds de commerce.

I- Le statut des baux commerciaux

L’élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle. Pour pouvoir conserver cette clientèle, il faut que le fonds de commerce bénéficie d’une certaine stabilité. Il est donc trop risqué d’appliquer au bail commercial les règles civil.Ces règles ne permettront pas en effet d’assurer au commerçant, un bien dans les lieux loués. C’est pourquoi le législateur est intervenu pour instaurer un régime dérogatoire au profit des commerçants dans une loi du 30 juin 1926 reprise et complété dans un décret loi du 30 septembre 1953. Aujourd’hui ces textes ont été codifié dans le code de commerce a L 145-1 et suivant.

1- Conditions pourbénéficier du statut des baux commerciaux

a- Condition relatives au contrat de bail

La durée : L 145-4 pose le principe d’une durée de 9 ans. Cette durée est obligatoire pour le bailleur. En revanche pour le preneur, il existe une possibilité de résilier le bail tous les 3 ans. En pratique toutefois, le preneur utilise rarement cette possibilité parce qu’il préfère se maintenir dans lelocal, en suite parce que très souvent cette possibilité de résiliation est subordonnée au versement d’une indemnité.
Le bailleur bénéficie exceptionnellement de résilier le bail au bout de 3 ans dans 2 hypothèses :
* Celle dans laquelle il veut reprendre l’immeuble pour restaurer ou pour l’agrandir
* Celle dans laquelle le preneur âgé décidé de prendre sa retraite de sorte qu’il n’auraplus besoin de louer le local.

2 problèmes se posent en jurisprudence :
-Celui des locations saisonnières ou certains commerçants installés dans des stations touristiques n’ont pas besoin d’un local pendant toute l’année. Dans ce cas, les juges considèrent que ces locations échappent au statut des baux commerciaux. Il n’est pas toujours évident d’être certains de la précarité de l’activité. Lespartis peuvent le prévoir dans leur contrat mais très souvent, il y a un litige entre le commerçant et le bailleur : le commerçant faisant valoir que son activité n’est pas si précaire, le bailleur fait valoir qu’il y a précarité. Il appartient alors au juge de décider si le statut des baux commerciaux peut s’appliquer.
-Celui des locations de courte durée. Dans L 145-5, le code de commerceautorise à conclure des baux d’une durée maximale de 2 ans qui échappe au statut. Cette règle est justifiée par la connaissance qu’a le preneur de la brièveté de son exploitation puisqu’il sait que son exploitation ne dépassera pas 2 ans. Il est censé avoir proportionné le montant de son investissement.
Si le preneur reste dans le local à l’issue des 2 ans, le bail est automatiquement porter à 9 anset le commerçant peut donc bénéficier du statut des baux commerciaux.
Très souvent le bailleur demande au commerçant de renoncer au statut pour conclure un nouveau bail de 2 ans.

Celui qui a un local a intérêt à ce que les contrats de location ne soient pas de 9 ans. Cette renonciation ne doit pas être équivoque, elle doit être faite en toute connaissance de cause. Au moment de larenonciation, le commerçant doit se trouver dans les lieux loués.

Objet du bail : pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, L 145-1 pose en condition que le bail soit destiné à l’exploitation d’une activité commerciale. Seul les locaux dans lesquels l’activité est exercé peuvent bénéficier de ce statut. Ce qui pose le problème des locaux accessoires. Pour avoir le statut des bauxcommerciaux, cela dépend si local est indispensable à l’exploitation.

De plus, L 145-1 précise que le bail ne peut porter que sur un immeuble bâti. Toutes les constructions légères, mobiles ou démontables ne peuvent bénéficier du statut. Au niveau des terrains nu (camping par exemple) il ne peut pas bénéficier du statut parce qu’il ne loue pas un immeuble bâti.

b- Conditions relatives aux partis...
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