Achat immobilier par couple non mariés

Pages: 6 (1322 mots) Publié le: 18 juillet 2011
 

Monsieur Y et Madame X vivent ensemble, il n’est pas précisé s’ils sont mariés ou pacsés, on estimera donc qu’ils sont en union libre. Ils ont chacun 2 enfants d’une précédente union. Ils forment une famille recomposée de 6 personnes, et souhaitent acheter leur résidence principale d’une valeur de 300 000€.
Madame X a un apport personnel de 100 000€ et ils souhaitent demander un prêt de 200000€ qu’ils rembourseront ensemble.
Ils ne veulent pas léser leurs enfants respectifs par rapport à l’argent apporté par chacun mais souhaitent aussi se protéger en cas de décès de l’un des deux.
Le problème posé ici est l’achat immobilier de 2 personnes sans liens juridiques avec un apport différent et les avantages à passer par une société civile à la place de l’indivision; enfin commentrédiger les statuts en fonction de la situation et des objectifs de chacun ?
 

 
Actuellement concubins, en cas d’achat d’un bien immobilier ensemble, vous serez indivisaires ce qui implique qu’en cas de décès de l’un des deux, le survivant est alors en indivision avec les héritiers réservataires qui deviennent indivisaires à la place du défunt.
Cette situation est très instable car unindivisaire peut contraindre les autres indivisaires à vendre le bien.
Même en cas de testament les héritiers directs (les enfants) gardent la part réservataire et de plus la part éventuellement léguée au concubin (la part disponible) est taxée à hauteur de 60%.
 
Pour éviter cela, vous pouvez acheter ce bien au travers d'une société civile. Cette société qui est une personne juridique à part entière apour objet l'administration et la détention de biens immobiliers  ainsi que la mise à disposition d'un bien aux associés. C’est une solution intéressante surtout en utilisant le démembrement croisé, l’objectif est la protection du survivant. Le démembrement de parts consiste à distinguer la nue-propriété de l’usufruit de ces parts. Le nue propriétaire a le droit de disposer de la chose sans enavoir ni la jouissance ni l’usage alors que l'usufruitier a le droit d'utiliser la chose et d'en percevoir les fruits. 
Usufruit + Nue-propriété = Pleine propriété.

Cette société sera composée de 2 associés Monsieur Y et Madame X.
Chaque associé sera rémunéré en fonction de ses apports par des parts sociales de la société. Prenons un exemple simplifié d’une société avec 100 parts et un apportégal des deux associés. Monsieur recevra en rémunération de son apport l’usufruit des parts 1 à 50 et la nue-propriété des parts 51 à 100 et l’inverse pour Madame, l’usufruit des parts 51 à 100 et la nue-propriété des parts 1 à 50.
 
Au décès de l’un des deux, Monsieur par exemple, ceux sont donc ses héritiers qui récupèrent la nue-propriété (des parts 51 à 100) mais l’usufruit (des parts 1 à 50)revient, sans payer de droit à l’associé survivant qui détient la nue-propriété sur ces parts. Madame dans cet exemple possèdera donc 50% des parts en pleine propriété plus 50% des parts en usufruit. C'est donc 100% de l’usufruit que possède le survivant et il a donc le droit de continuer à jouir du logement. Au décès du second associé ses héritiers auront les parts en pleine propriété et leshéritiers du premier concubin décédé récupèreront l’usufruit sur les parts dont ils détenaient la nue-propriété et ce sans avoir à payer de droit de succession.
 
Mais l'autre avantage de la société concerne la liberté importante dans la rédaction des statuts. Ce sont ces statuts qui vont déterminer les pouvoirs du gérant mais aussi les modalités de fonctionnement de la société. Grace notamment àla clause d'agrément vous allez pouvoir organiser l’entrée d'un nouvel associé dans la société  en cas de décès de l’un des membres fondateurs.
Cette liberté dans le fonctionnement va permettre d’intégrer une clause prévoyant par exemple que la gérance ne pourra être assurée que par l’un des 2 membres fondateurs toujours dans le sens de la protection du survivant.
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