TD séance n°5 : le contrat de bail

L’arrêt de la 3eme chambre de la Cour de Cassation du 1er juin 2005 pose le problème de la validité des clauses exonératoires d’obligation dans un contrat de bail énuméré par l’article 1719 du Code civil.
En l’espèce, une Commune bailleresse signe un contrat de bail commercial à usage de bar avec un preneur commerçant le 15 juin 1995. Dans le contrat, une clause stipule que « le preneur devrait souffrir sans aucune indemnité quelles qu’en soient l’importance et la durée tous les travaux qui pourrait devenir utiles ou nécessaire dans les lieux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent ». Le preneur a confié l’exploitation de son fonds de commerce à une locataire gérante par un contrat signé le 18 novembre 1996. Le maire de la commune par deux arrêtés a interdit l’activité de bar du 1er décembre 1997 au 30 avril 1999, en raison de la réalisation de travaux dans l’immeuble. Le preneur s’est vu condamner à indemniser la locataire gérante de son préjudice en raison de son impossibilité d’exercer son activité. Le preneur a assigné en justice le bailleur en indemnisation.
La Cour d’appel de Riom dans son arrêt du 17 décembre déboute le preneur de sa demande au motif que le bailleur n’a commit aucune faute caractérisé car il tire son droit de faire faire des travaux dans l’immeuble du contrat de bail.
Cet arrêt nous amène a nous demander si un bailleur peut s’affranchir de son obligation de délivrance par une clause relative à une exécution de travaux ?
En répondant par l’affirmatif la Cour d’Appel s’est vu sanctionné par la 3 eme chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt de cassation du 1er juin 2005. La Cour de Cassation répond que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer à l’usage pour lequel elle a été loué, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. » Et en l’espèce, la Haute cour affirme de façon