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Pages: 6 (1443 mots) Publié le: 26 novembre 2014
Fiscalité
de l’immobilier

Intervenants

Jean-Pierre COSSIN
Secrétaire général du Conseil des impôts
et professeur associé à l’Université de Créteil
Val-de-Marne

Pierre FERNOUX
Maître de Conférence à l’Université d’Auvergne

Sommaire
Le nouveau régime des plus-values immobilières
La nouvelle définition des sociétés
à prépondérance immobilière
La « cession » en 2004 de titresde sociétés soumises
à l’impôt sur les sociétés répondant aux critères de
la composition de l’actif
Apport en société de titres et abus de droit
La réévaluation libre des immeubles et des titres de
sociétés à prépondérance immobilière dans les sociétés
soumises à l’IS
Le démembrement de propriété

Le nouveau régime
des plus-values immobilières

La réforme des plus-values
immobilièresLes plus-values immobilières sont déclarées et
imposées lors de leur réalisation
Le taux d’imposition est le taux proportionnel de
16 % (malgré des prélèvements sociaux)
L’impôt est acquitté :
à la conservation des hypothèques lorsque
la mutation a été effectuée par acte notarié
à la recette des impôts dans le cas contraire
(cession de parts de société à prépondérance
immobilière) La réforme des plus-values
immobilières

La notion de société à prépondérance immobilière est
essentielle pour connaître le régime d’imposition des
plus-values sur cessions des parts sociales

La nouvelle définition
des sociétés à prépondérance
immobilière

La société à prépondérance
immobilière
Nouvelle définition
Sociétés non soumises à l’impôt
sur les sociétés
Sociétés dontl’actif est constitué
pour plus de 50 % de sa valeur réelle
par des immeubles non-affectés
à sa propre exploitation, et ce, à la clôture
des trois exercices précédant la cession

La société à prépondérance
immobilière
Les questions à se poser
La notion d’un immeuble affecté à l’exploitation de la
société (exploitation relevant d’une activité BIC, BNC,
BA)
Le calcul du pourcentage de 50 %de l’actif
représenté par des immeubles

La société à prépondérance
immobilière
Conséquences de la nouvelle définition
La cession des titres de sociétés non soumises à
l’impôt sur les sociétés relève du régime
des plus-values immobilières
La cession des titres de sociétés soumises
à l’impôt sur les sociétés relève du régime des plusvalues sur valeurs mobilières

La société àprépondérance
immobilière
Conséquences de la nouvelle définition
Existence d’une mesure dérogatoire
pour les cessions en 2004 de titres
de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés dont
l’actif est constitué pour plus de 50 %
à la clôture des trois exercices précédant
la cession par des immeubles non affectés
à son exploitation : application du régime
des plus-values immobilières

La sociétéà prépondérance
immobilière
Conséquences du changement de définition
Cessions des titres de sociétés à l’IS
Soit une S.C.I soumise à l’impôt
sur les sociétés dont les parts sont détenues par
les associés depuis :
Détention
depuis 1987

Détention
depuis 1981

- En 2003

Taxation

Exonération

- En 2004

Exonération

Exonération

- En 2005

Taxation

Taxation

Cessionsdes parts :

La société à prépondérance
immobilière
Conséquences du changement de définition
Cessions d’actions d’une société propriétaire d’un
immeuble
Les titres de la SA «X», qui avait pour objet social
la mécanique de précision, sont détenus depuis 1959
par les associés Messieurs Durand et Dupond
La société est propriétaire d’un immeuble qu’elle donne
en location depuis.
Endécembre 2002 elle a cédé son fonds
de commerce et est devenue à cette date
à prépondérance immobilière (1)
1) La valeur du fonds de commerce excédait la valeur des immeubles
au 31/12/2001

La société à prépondérance
immobilière
Conséquences du changement de définition
Régime des cessions des actions de la SA :
Cession en 2003 ?
Cession en 2004 ?

Régime de la cession :

2003...
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