Le mandat est un contrat en vertu duquel une partie, le mandant, charge l’autre, le mandataire, d’accomplir des actes juridiques pour son compte et en son nom. Le mandataire représentant le mandant, ce dernier se trouve tenu des actes accomplis par le mandataire. Aussi, la limite du mandat est également celle de l’engagement du mandant pour les actes accomplis par le mandataire. La théorie de l’apparence, selon laquelle, sur le fondement d’une croyance erronée, un tiers a accompli un acte avec une personne qui n’avait pas le droit ou le pouvoir de l’accomplir, est prise en considération dans plusieurs situations afin d’admettre la validité ou l’opposabilité de l’acte ainsi accompli. Cette théorie de l’apparence a notamment trouvé à s’appliquer dans le cadre du mandat. En effet, le Code civil et la jurisprudence ont admis la validité d’actes accomplis par le mandataire sur le fondement de l’apparence. En effet, l’article 2008 du Code civil prévoit que les actes accomplis par le mandataire dans l’ignorance de la cessation du mandat sont valides. Il en résulte que si le contractant du mandataire a lui-même ignoré la fin du mandat, le mandant est engagé envers lui. Cependant, en reconnaissant, des questions importantes, concernant notamment l’engagement du mandataire à l’égard des tiers, se posent. Un arrêt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation en date du 29 janvier 2008 semble apporter des précisions.

En l’espèce, une SCI représentée par des personnes physiques et agissant en tant que mandataire apparent signe une convention avec un tiers en vue de la réalisation d’un projet immobilier sur le terrain du mandant. La convention stipule qu’en cas de non réalisation du projet, la SCI verserait une indemnité forfaitaire à son cocontractant. Le projet n’aboutit pas et le cocontractant se prévaut de cette stipulation contractuelle pour obtenir cette indemnité forfaitaire. Il assigne donc la SCI et son représentant. Sa demande est rejetée en première instance,